大规模保障性安居工程如何可持续发展

　　新华网上海7月22日电(记者 叶锋 魏宗凯 叶超)至6月底，今年保障性安居工程任务已实现“双过半”。但随着建设过程的推进以及供应规模的扩大，建设、分配和管理等重要环节凸显的一些问题，也引起广泛关注。确保保障房这一重大民生工程、发展工程“可持续”，殊为关键。

　　沉重的“资金杠铃”如何托举？

　　“由于土地、市政配套、劳动力价格等各方面成本提高，今年大型居住社区内共有产权保障房的平均每平方米成本已超出预测销售基准价格1200元，形成明显倒挂。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说。

　　他还介绍，将会同相关部门研究落实今明两年供应的共有产权保障房财政补贴专项资金，以降低其供应价格。目前已落实资金30亿元。

　　建设成本的增加只是考验今年保障房建设资金的问题之一。根据年初公布的计划，今年全国新开工保障房700万套以上，基本建成500万套。住建部公布的最新数据显示，截至6月底，全国保障房开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。不过，各地的保障房建设“资金链条”也时常处于紧绷之中。

　　一方面，去年开工结转加上今年新开工的数量，使今年在建保障房的规模达到1800万套左右，有业内人士预计其资金需求量可能达到1.8万亿元－2万亿元。另一方面，土地出让金下降，财政收入增速放缓。此消彼长之间，保障房融资机制创新、融资渠道拓宽已十分紧迫。

　　近年来，住房公积金贷款、债券融资、信托融资等多方面渠道已逐渐破冰，但由于一些机制性的问题未能完全破解，总体看来与巨大的资金需求相比，尚不“解渴”。

　　住建部等部门近期发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，提出民间资本可通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售，并明确了一系列支持政策。

　　公平分配的“生命线”如何守住？

　　审计署18日发布的66个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果显示，有5个市县的2801套保障性住房被作为商品房对外销售；3个市县的226套保障性住房被挪作他用；32个市县的1.46万套保障性住房闲置半年以上，影响房屋使用效率；37个市县的19.3万套住房超出国家或地方规定的保障房户型面积标准。

　　“随着大量保障房投入供应，其分配公平的重要性将越来越突出。一旦出现问题，将影响到这一民生工程的生命力。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

　　记者了解到，近年来一些城市建立了居民经济状况的核对机制，通过信息化手段综合掌握居民工资、住房、证券等多种形式的收入情况，从而将一些试图“虚报冒领”的申请者有效甄别出来。

　　分配后的监管也关于公平。上海市房管局副巡视员李东介绍，日前经查，都会路2799弄20号一户家庭，违规出租共有产权保障房。目前，住房保障机构已与该家庭约谈，责成其在规定期限内收回出租房，停止违规出租行为。据悉，该家庭已作出书面保证，一个月内收回出租房屋，住房保障机构将继续跟踪具体兑现情况。

　　日前印发的《国家基本公共服务体系“十二五”规划》明确提出，我国在“十二五”期间将建立健全多部门联动的收入(财产)和住房情况动态监管机制，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。

　　“无利可图”的供后管理如何运转？

　　保障房小区建好、分好，如何管好？成都洁兴物业公司共管理着市内3个保障房小区。公司副总经理刘铮以其中的“西蜀瑞苑”小区给记者算账：目前物业缴费标准为每月每平方米1.2元，全年物业收入为66万余元。小区内共有物业员工28人，全年工资支出就要100万元。收不抵支十分明显。据统计，去年洁兴管理的三个小区，收支缺口合计约有130万元。

　　记者了解到，由于住户均为中低收入群体，保障房小区物业费往往低于市场平均水平，其商业配套设施的开发潜力也相对较小，完全依靠市场化机制实现可持续运转难度很大。

　　一些保障房物业公司负责人告诉记者，保障房物管是“赔钱买卖”，管理难度和成本比一般小区要高很多，还要缴纳5%的营业税和5.85%的所得税。如果不改变现状，保障房小区要么将是无人肯管，要么就是不好好管。

　　上海市政府在部署保障房小区管理工作过程中提出：“要在大型居住社区探索镇管社区等管理模式，完善大型居住社区财力保障机制，加强社区‘三个中心’建设，推进国有商业企业入驻，完善物业管理运作机制，强化社区服务功能，加强区域基础设施等建设配套，努力让群众住得安心、放心。”今年以来，为服务、管理好保障房小区，各地进行了积极探索。

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