斩断楼市泡沫背后土地财政推手

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　　刚刚出炉的70城市房价数据加重房价反弹的担忧，也表明楼市调控正处于关键关口。未来房地产调控要坚持，但必须戳到真正“痛处”，斩断土地财政这一楼市泡沫的最大推手，目前土地市场调控比房价预期引导更重要。

　　在楼市调控经历近18个月后，部分地区取消“限价令”、松绑限购等消息频频传出，虽然地方主管部门最终出面辟谣，但仍有不少人相信，随着地方经济增速放缓、财政收入降低，这样的消息并非空穴来风。

　　尽管本轮调控已取得阶段性成果，但地方财政对土地收入过于依赖的现实并未改变，这是威胁房地产调控成果的最大隐患。在上半年经济下滑、财政收入锐减的背景下，地方政府松绑楼市的冲动日益强烈，“试盘”渐成常态，并有吹起新的市场泡沫之势。

　　土地收入对于地方财政的重要性有多大？有民间机构发布的一份统计显示，2011年，土地收入占地方全部财政收入的平均比例在三成以上，个别热点城市的这一比例甚至高于50%。与税收收入相比，土地收入更加“唾手可得”，且不必与中央“分税”，因此自住房市场化改革以来，土地很快成为地方政府的“宝贵资源”。这种现状不仅带动了土地交易的旺盛，促进了土地供应，同时也造成地方经济发展对房地产的过度依赖。除土地收入外，房地产开发和交易环节的税费收入，以及房地产业带动的数十个上下游行业的相关收入，都成为地方政府的重要财源。

　　随着调控政策持续发酵，这种财源开始受到影响。来自国家统计局的数据显示，上半年土地成交价款3441亿元，下降13.3%；商品房销售面积39964万平方米，同比下降10%。在一些城市，政府部门已经提前向房地产开发商征收了3年以后的税费；还有部分城市，公务员的工资需要靠银行贷款才能发放。这些正是地方政府频繁“试盘”的动力根源。政策松绑带来良好的市场预期，促进房屋成交回暖，进而带动土地交易升温。值得注意的是，在个别城市，土地招标出让近期已开始让位于“价高者得”的拍卖出让，导致土地价格回升。还有的地区大量推出新地块，久违的“地王”重新在一线城市出现。经过近一年半的楼市调控，土地财政的“魅影”悄然回归。

　　因此，为斩断土地财政的推手，首先要从土地市场入手。在现阶段，有必要重申招标出让的重要性，使之重新成为土地交易方式的主体。对于拍卖出让的土地，可借鉴北京的做法，为其设置上限价格，采取“限地价、竞房价”、“限地价、竞保障房面积”等方式进行出让，避免出现地价泡沫。

　　其次，需保证保障房的用地供应，并加大对普通商品房的土地供给，使土地供应率先惠及刚性需求群体。同时，要将土地财政收入真正纳入财政预算，采取“收支两条线”的管理方式，避免土地款的挪用和滥用。

　　最后，加快房产税试点步伐，并逐步在全国范围内推进。房屋保有环节的税收将给地方政府提供稳定的税源，在一定程度上缓解其对土地出让金的依赖。

　　斩断土地财政的推手，更需要地方政府拿出勇气，通过对小微企业、第三产业、当地优势产业的扶持，为地方发展培育新的、稳定的经济增长点，在“阵痛”中完成转型。转变经济增长方式，摆脱经济增长对房地产市场的过度依赖，应是本轮楼市调控的题中应有之义。

　　本文来源：中国证券报 作者：张敏