房产税调控房价不必期望过高

　　在限购的背景下，楼市仍因货币政策宽松与地方微调预期强势回暖，包括房产税在内的房地产税制改革，再次被寄予厚望。

　　如果限购政策退出，房产税能否成为房地产调控的主要替代手段？是一步到位全面征收，还是继续小步试点？是沿用沪渝版方案，还是另起炉灶？征收房产税是不是最后的调控手段？房产税能解决土地财政问题吗？

　　综合博鳌21世纪房地产论坛嘉宾观点可以发现，人们对于房产税的态度已经开始发生改变，从以往的抵触向开始期待转变。

　　与会嘉宾一致认为，房产税的推进仍然困难重重，而房产税对于房价调控也不必期望过高。但尽管如此，深受行政调控之困的开发商和专家们，目标已趋于接近：尽快出台目前看来最可能成为长效调控机制的房产税。

　　不加码的调控？

　　公众之所以对房产税有期待，是因为在经济下滑的背景下，宏观调控政策或许已经见底。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌称，综合业界看法，中央目前对房地产调控的共识就是“三不”，不松动、不放松、不反复。“当前社会舆论的普遍感觉是房地产宏观调控的政策已经见底。但是货币政策和金融政策改变了。”

　　顾云昌分析，目前宏观政策已有所微调预调，主要手段是降低存款准备金率和降息，这些必然会令房地产从低谷开始往上走。房地产调控的困境是，如果担忧宏观经济下滑放松调控，就可能出现房价反弹。在宏观经济政策和房地产调控政策不协调的情况下，只能实行微调的政策。

　　花样年集团总裁潘军从一线市场出发进行评估说，调控政策暂时不会再加码。“当前房地产市场成交活跃，实际上与预期有很大关系。政策的执行一直存在两层关系，即中央出台政策和地方政府执行政策。如今有些地方政府执行中央政策已经很灵活，中央从未说政策要调整，对房地产调控的态度也非常严肃，但地方可以执行不严。”

　　长沙先导投资控股有限公司总裁邹林也认为，“按照以往对行业的经验，当政策说不放松的时候，就是告诉我们该放松了。”

　　邹林表示，这一轮房地产调控，影响更大的不是开发商，而是地方政府。“如果没有人去做房地产的开发，去建设城市，我们的土地卖不出去，请问谁来建设我们的城市？谁做基础设施配套？谁做公共服务？答案是，没有人做的。”

　　邹林所在的长沙先导控股是地方政府融资平台，他主要负责对外推介长沙大河西先导区的土地。他的话背后的深意是，地方政府在这一轮宏观调控中遭遇了更为严重的困境。在此次论坛上，记者还采访了其他来三亚推介土地的地方新城负责人。他们之所以开始出面推介新城土地，也正折射了这一困境。

　　正因如此，当开发商和地方政府的立场达成了一致，他们也开始期待，能否以更长效的机制取代行政手段调控？寻找的初步结果是，这个可以替代的长效机制就是房产税。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲说，如果房产税一定要与调控力度的强弱挂钩，那么只能说，房产税可以令调控从过去的强硬的、行政化的限制回归市场化。房产税已经是整个房地产游戏规则中最为长效的调整。它可以令地方财政走向良性，可持续增长。

　　不可承受的期待之重？

　　到目前为止，既然开发商、专家甚至地方政府人士，都对房产税抱有期待，但房产税真的可以解决房地产调控最为艰难的房价问题吗？

　　顾云昌称，目前公众对房产税的期望过高。“在这一轮调控中，很多人提出出台房产税，并且通过房产税调控房产市场。但综合各国房地产市场，在房地产调控的各类手段中，最起作用的仍然是金融政策和货币政策，也就是杠杆调整。但房产税为什么如此受重视？就是因为当前房价过高。在房价上涨过快的过程中，土地被政府垄断，从而导致土地供应不足，而需求的过快上涨最终导致房价过快上涨。”

　　顾云昌进一步分析，政府之所以要把持土地，就是土地出让金是地方财政的主要收入来源。也因此，政府在卖地的过程中，希望价格越来越高，因此推动房价也越来越高。如果政府不主要依赖土地出让金，房价就可能得以平衡发展。

　　“9年前，中央十六届三中全会的时候就曾提出，适当的时候开征物业税，物业税的目的就是逐步替代现在的土地出让金，为地方政府找到可靠、稳定、合理的财政收入的来源。现在改头换面叫做房产税。不过，现在上海和重庆的做法，跟真正的物业税仍然有很大的差别，要替代土地出让金仍然差距很大。比如，上海一年的房地产交易额大概是4000亿元，但房产税仅收了20亿元。今年的计划是25亿元。房产税在本质上与物业税仍有很大差异，房产税的出台对市场的调控作用是很小的。”

　　上海红星美凯龙房地产有限公司总裁谌俊宇也认为，相比庞大的土地出让金，房产税并不能解决地方财政问题，相反，还会加剧社会矛盾。

　　不过，在范小冲看来，从现在的地方政府只能吃土地财政这一现实来看，房产税的开征是必须的。“有了房产税后，投资客持有房屋的成本也会增加，房屋空置率也会大大减少，这样就会逼迫业主出租或者是出售，从而使得投机的成本也会大大增加。”潘军也认同范小冲这一观点。他也认为，房产税的开征有利于打击房地产的投机现象。

　　顾云昌表示，房地产调控很大问题在于金融杠杆，杠杆使用过多才会导致房地产泡沫过多。所以，过多地将希望寄托于房产税是不现实的，这只是一种长期的税收制度。

　　(作者：王营)