土地新规倒逼房企开工

　　近日，荣安地产(000517)、银亿股份(000981)先后公告退掉公司手中闲置了两年多的土地。新修订的《闲置土地处置办法》从7月1日起正式实施，此次修订加大了政府责任，完善了闲置用地认定办法和程序。房地产上市公司在土地新规前纷纷退地，或预示着土地新规这次不会再成摆设？

　　重罚倒逼房企开工

　　国土资源部修订后的《闲置土地处置办法》比1999年版多出了21条，分别从调查和认定、处置和认定、预防和监管等方面作出了规定，再次明确了未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。闲置两年的，由政府无偿收回国有建设用地使用权。

　　“这是在倒逼房企将拿到的土地迅速开工。”方正证券(601901)房地产研究小组在接受《红周刊》采访时表示，“按照土地出让或者划拨价款的20%征收闲置费并非是个小数目，而两年未开工将无偿收回土地则更是会令开发商损失惨重。”招商地产(000024)证券部人士则对本刊表示，新政实施使得房地产商更加严格遵守开工时间，只要按照规定时间开工，就不会有太大影响。

　　“新规执行目前不会直接影响房地产股的价格波动，一方面影响房地产板块的主要因素在于行业基本面和宏观调控情况，另一方面这个政策去年就已经出台了征求意见稿，股市前期也早已经反映了预期，”方正证券认为这项针对开发商囤地的政策不会直接利空地产股，而且上市公司年报中的权益土地储备数据也不清楚，很难说冲击有多严重。

　　囤地房企面临大考

　　在M2/GDP持续上涨的背景下，资本市场对拥有巨额土地储备的上市公司不断激励，使得上市房地产企业拼命囤积土地，不顾规定令其资产负债表近几年来普遍呈现出高财务杠杆的特征。“新规一定程度上将有利于遏制开发商肆意圈地，”匿名房地产业内人士接受《红周刊》采访时认为，最近几年地价以坐火箭速度上涨，很多开发商买地后并不急于开发，而是坐等收取涨价红利或者赚取价差，造成了大量闲置土地。他以中西部城市兰州为例，截至2011年底，兰州有待开发土地数，可解决该市户籍人口每家一套住房。

　　自2010年以来，中央政府再次启动房地产调控，从资金供给端和房地产市场需求端同时实行收缩，造成房地产企业资金链普遍紧张，库存周转率显著下降。2009年，财政部、国土资源部等5部委联手出台规定，把开发商拿地首付款提高到了5成，而且规范了土地出让金的分期缴纳行为。这让开发商拿地更加谨慎，有利于抑制土地价格，从而抑制房价的过快增长。

　　在中央政府对地方放松房地产调控零容忍下，那些存在囤地行为的开发商，开工将面临资金链紧张问题，不开工则或面临新政的高额处罚。业内人士表示，土地新规对于A股大型房地产公司来说影响倒不算大，因为多数房企是以开发住宅为主，当年拿地当年开发，而对于做高端物业的港资地产商来说，则因为开发周期较长而有负面影响。

　　执行力度决定成败

　　以前房地产企业不把土地闲置处罚规定放在眼里，因为作为出让方的地方政府与开发商利益一致，在因土地闲置而面临处罚时，地方政府往往成为开发商的挡箭牌，使这些规定成为一张张空文。比如地方政府允许开发商晚付款，推迟工期、变更土地性质等“护驾”方案。据国土部统计，2010年全国清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。而其中约半数的土地闲置是因为“政府原因。”

　　新规对于土地闲置的处罚更有可操作性，“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地”被认定为闲置土地，这使房地产商不能仅动动土就可以逃避处罚。而新版中对“政府原因”致土地闲置也做出了规范，规定市、县人民政府供应的土地必须是“净地”，同时还对“政府原因”进行了细化。

　　“上有政策，下有对策。后期开发商将会有更多新的花样。”业内人士对本刊记者表示。据悉，国土资源部公布的其去年年底曝光并督促地方政府处理的18块闲置土地最终处置情况，仅有山东威海一块土地被正式注销登记，其他都以罚款或开始动工等其他方式蒙混过关。看来，土地新规执行情况不容过度乐观，需要密切关注国土资源部门的后续动作。

　　(作者： 郝艳辉)