二度降息强化楼市回暖预期 房企仍以价换量
编者按:7月5日晚间,央行宣布再次下调人民币存贷款基准利率。在不到一个月的时间里,央行第2次降息。如此密度的降息,被视为对呈现回暖迹象的房地产市场新的利好。股市上,房地产板块闻声而动,次日以全面飘红报收。那么,在释放流动性下,房价是否真的像某些观点认为的那样,将迎来报复式的上涨呢?
有专家表示,央行再度降息将改善房企融资环境,降低融资成本,但对楼市的直接效果有限,以价换量仍是下半年楼市的主基调
“央行又降息了,月供压力更小一些,而且最近涨价趋势非常明显,所以我来看看房子,打算尽快买一套。但7日中央重申不能让房价反弹之后,又想等一等,总之很纠结。”一位在通州某楼盘售楼处的看房者这样告诉记者。
“最近看房的人越来越多,成交周期也缩短不少。”上述楼盘的销售人员也向记者表示,“不过,购房者主要还是怕房价涨得太快,此前的观望者也都着急出手了”。
值得一提的是,央行二度降息之后,业内人士纷纷表示,楼市回暖已成事实,房价将再无降价的可能。对此,华远地产(600743)董事长任志强再度一语惊人。任志强对媒体表示,降息对房地产会有一定影响,比如降低了生产企业的经营成本,降低了购买人的支付成本,但降息与房地产没有直接联系。
“降息对楼市直接效果有限,但会加强市场回暖预期。从中央关于调控政策的最新态度和房企存货负债比率来看,以价换量的销售策略将仍是主流,但企业融资环境会有所放松,新增贷款的融资成本将会降低。” 中国房地产学会副会长陈国强对《证券日报》记者表示。
融资成本降低
28天前,时隔三年半之后央行首度降息时,SOHO中国董事长潘石屹曾称,“终于降息了,奔走相告吧”。28天之后,央行的二度降息让开发商乐观情绪再度升温。
对此,本报记者从多位业内人士处获悉,不管降息对楼市是否起直接性的利好作用,但对房地产企业的融资环境将有所改善。
陈国强向记者表示,降息虽然是中央采取的宏观层面的政策,但这种“大气候”将影响房地产行业的“小气候”。尤其对房企来说,新增贷款的利息支出将会降低,也就是说,新增融资成本降低,这对开发商持续高企的资金成本无疑是一种利好趋向。
值得一提的是,央行降息后首日,地产股领涨两市,其中合肥城建(002208)、宋都股份(600077)、上海新梅(600732)、大名城(600094)四股涨停,招保万金四龙头涨幅均超4%,沪深两市的140家房地产股票基本全面上涨。
由此来看,有分析人士向记者表示,降息显然提振了投资者的信心,房企在股市也算扬眉吐气了一回。不过,该人士同时强调,虽然上述政策能够成为房企过冬的助力因素,也释放了一种回暖信号,但房企整体资金链还是趋紧,日子不见得好过多少,毕竟负债和库存的双高局面并未得到太大的改观。
实际上,据相关机构统计数据显示,7成上市房企资金链紧张,其中15家房企负债率超80%。
上述分析人士进一步向记者表示,虽然融资环境有所改善,但部分中小房企也难以受益,主要还是看房企在银行的信贷额度是否有所提高。
对此,兰德咨询总裁宋延庆表示认同。宋延庆指出,对房企影响大的是贷款额度,只要能贷下款来,利率高低企业都能接受。正如上述业内人士所言,如果开发商拿到的贷款额度有所松动,拿到贷款的机会更高。此外,还要看楼市是否真正回暖,因为销售情况直接关乎开发商的现金流状况。
房价将小幅提升
“降息最主要的推助力是加强楼市回暖预期。”陈国强向记者表示,对于购房者来说,降息和公积金的调整,可以减少月供,刺激其购房心理。对开发商来说,购房者密集出手,现金回笼速度提升,缓解资金压力。而对于地方政府来说,成交量的上扬和土地市场回温可以增加财政收入。
不过,陈国强同时向记者强调,房价大幅反弹的可能性不大。因为市场整体上还是供大于求的形势,房企的库存量依然很高。如果开发商大幅提价,市场不见得会买账,反而是开发商会因此失守一部分市场份额。据此,陈国强预计,下半年开发商依旧会采取以价换量的销售策略。
链家地产市场研究部陈雪也认为,不论是标杆房企还是大型房企,今年的销售策略都是加推中低端产品和以价换量,其上半年成交均价同比明显回落。其中,万科下降了10.3%,富 力下降了21.4%,碧 桂园下降了2.9%。因此,将由以价换量促成成交量回升,其涨价的基础较为薄弱。
日前,华润置地高层曾向媒体表示,下半年华润依旧采取以“跑量”为主的销售模式。万科保利等知名房企也曾向记者表示,消化库存,加快现金回笼仍是公司下半年的第一要务。
不过,陈国强进一步表示,不排除某些房企提升旗下卖的好的项目的价格,减小优惠幅度,尤其一些资金压力不大的房企将会放缓优质项目销售节奏。
除此之外,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,房地产市场成交量的回升如果可以持续3-6个月,将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解,这也就意味着成交量的回暖会逐步传导到整个房地产投资,大型开发企业会主动加快开工节奏。而且从7月初土地市场的表现来看,部分龙头房企已经率先做出反应,土地市场上抄底动作频繁。
宋延庆则直言,降息将更多地改变投资和购房预期,政府最好辅以防涨价政策。
(作者: 王丽新)
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