公租房价格难确定 低于市场价外需地方政府平衡

　　据经济之声《央广财经评论》报道，住建部今天(12日)上午发布了《公共租赁住房管理办法》。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出了明确规定。同时规定，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，社会力量投资。

　　住建部新发布的办法有几项值得大家注意。第一，申请人必须同时具备以下几点条件：申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。第二，《办法》规定，公共租赁住房的租金标准应当略低于同地段住房的市场租金水平，“低于市场价”是基本原则，并且价格是要随行就市、定期调整的。这样做的目的是为了鼓励社会力量投资建设公共租赁住房，同时引导和规范房地产租赁市场。

　　另外，《办法》在公共租赁住房的退出机制方面，也做了比较详细的规定。比如，承租人有转借、转租或者擅自改变用途、破坏或者擅自装修且拒不恢复原状的，应当退回公共租赁住房；承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的，应当腾退公共租赁住房；承租人有不符合续租条件、获得其他住房，并不再符合公共租赁住房配租条件的，应当在给予的搬迁期内腾退。

　　众人期待的公租房管理办法总算发布了，其中的内容也比较详细。然而在现实中不少人抱怨，一是公租房总量偏少，好多人说来到一个城市之后，几乎没怎么见过公租房，公租房难以普惠，或者说分给了不应该获得保障的人。另外，还有人对“略低”于市场价这个词不满意，像北京、上海这样的高房价城市，租金略低于市场价，大多数人可能还是租不起。看来，公租房的分配和管理，不光是“租金低于市场价”就能解决问题的。就管理办法的发布和社会管理的进程，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭做出了评论。

　　杨红旭：中国在2009年开始大力度推进保障房建设，而且保障方式发生了转变。2009年之前，保障房主要是经济适用房加少量的廉租房；2009年到现在，保障方式由所谓的出售经济适用房，逐渐转变为重组公租房，所以这两年公租房的建设力度比较大，但是公租房的运作模式，比经济适用房要复杂的多。

　　因为经济适用房开发完了就可以卖，卖了之后资金就可以回笼，但公租房投入产出周期特别长。2010年几个部委联合发布了一个公共租赁房指导意见，指导意见就是大方面大方针的界定，直到现在又出了一个办法。从文件的措词上和名词上就可以看出，管理办法要比指导意见更加细化、更加深入，经过这几年的建设、投资和运营，积累了一些经验，矛盾也暴露出来了。所以在这个时间结点把公租房好好梳理一下，在它的运作机制方面有一个界定，是有助于中国保障房体系中的领军产品有序健康发展的背景。

　　领军产品在发展中积累了一些经验，但同时也暴露出一些矛盾，比如办法中说租金要略低于市场价，那么这个价格能不能低到低收入群体可以接受的程度，或者是负责建公租房的地方政府，或者是提供公租房的开发商愿不愿意承受，这些都给价格标准的制定带来一定阻力，杨红旭表示公租房的价格目前确实很难确定。

　　杨红旭：公租房的价格现在很难确定。很多人认为，指导方针就是略低于市场水平，但是略低于多少很难界定，因为中国的房租的水平是远远低于房价水平的。按国际上所谓租售比或称为回报率，中国的很多住宅租金回报率只有2%到3%，远远低于全社会合理的的5%到6%的投资回报率。即便是按照中国的租金水平，无论是政府还是企业投资公共租赁房，按照市场租金也很难赚钱，现在略低于市场资金就更赚不到钱了。所以国家必须要给予投资开发管理方政策支持，减免土地出让金是、税费等，只有这样才能够使投资者和运营者有利可图。

　　第二个方面对市场需求方来说，如果是跟市场租金价格一样，他们宁可去市场租房子，愿意在哪里租在哪租。所以“略低于”还需要地方政府在实际的试验的过程中找到一个均衡点，房子既能够减少运营机构投资者的负担，同时又能让真正的需要者愿意来租。

　　有六成以上香港的公租房，租金只占到家庭收入的1/10，有人建议，能不能效仿香港，也划定一条线或者跟我们的家庭收入来挂钩？杨红旭认为，这是两个不同的概念。

　　杨红旭：香港的公共租赁房是公屋，公屋的租金价格特别低，相当于中国的廉租房。廉租房针对的是城镇的低收入家庭，租金水平特别低，但是我们的公租房跟廉租房是不一样的产品。

　　公租房面对的客户比较多，包括城镇的低收入家庭、外来务工人员、也刚毕业的学生等，覆盖面大，所以门槛比廉租房高。如果按廉租房标准去建，重庆要建四千万平米，地方政府负担不起这样一个沉重的包袱，我们还不能盲目跟香港比。

　　前一阵子媒体暴光了关于公租房的尴尬，一方面，收入夹心层无法享受公租房，另外一方面，符合申请条件的人却不想申请公租房，他们对于房源的条件不满意。杨红旭表示，即使办法出台了，也化解不了这个矛盾。

　　杨红旭：这个办法还是一个粗线条的规定。比如一个地方政府、一个城市，要建十个公租房项目，该如何布局？是在市中心还是郊区？是在远郊还是近郊？地方政府在建设过程中，位置选择、家具的配套都很重要，最重要的是必须要让真正的困难群体愿意去租。但这个管理办法只是在投资管理运营退出方面，做了粗线条的界定，还不能立即成为地方政府可以执行的细则，地方政府要根据实际情况进行政策配套。

　　【央广财经评论·编辑短评】

　　公租房作为保障房的一种，对于实现“居者有其屋”的梦想来说，大有裨益。然而公租房不光要建好，更要管理好、分配好，否则，不仅空担了保障房的虚名，还有可能成为权力寻租的腐败之源。所以，我们期待住建部或者相关部门、地方政府尽快出台关于“公租房管理”更为详细、更符合实情的规定，并把它们落到实处。