从5%跃至14.6% 20大城市土地溢价率飙升
6月以来,在房地产市场稳步升温和政策底部的预期影响下,房地产上游的土地市场开始出现频频成交,并多现高溢价率。南都记者昨日从链家地产获得的统计报告监测全国20大重点城市土地数据,显示今年6月份以来,20大重点城市土地平均溢价率达到14.6%,其中住宅平均溢价率为12.75%,商业用地溢价率为18.85%。
南都记者对比了自去年8月份至今年5月以来的数据,这20大重点城市的土地溢价率均低于5%。链接分析师对南都表示,近期高溢价率地块成交频繁,不乏溢价率超过50%的地块,“最主要原因有两点,一是优质地块供应的增加,二是地方政府出让土地的时候,价格也开始下调。”
6月20大城市溢价率大幅上涨
先来看一下6月以来的土地成交。6日,上海土地交易中心迎来拍卖高峰,共8幅经营用地集中竞拍,出让面积共19.4万平方米,总起始价21.66亿元。竞拍结果,除了三幅地块因为仅有1名竞买申请人而底价成交,其余5幅地块的溢价率全超过20%,算上3幅底价成交地块,当天土地出让的整体溢价率也高达73%。上海并非独例,高溢价率土地成交城市榜单上,还有厦门、乐山、青岛、成都等二线重要城市。
北京的土地市场7日也以两幅地块的成交结束了近2个月的经营用地“空窗期”。两块多功能商业地块均采用招标形式出让,被北京通州房地产开发有限责任公司分别以1 .5576亿元和1 .888亿元获得,折合楼面价均为11800元/平米。这一地价已经创通州同类地价最高,楼面价至少比去年成交的同地段地块上涨34.1%,创下了通州同类地块的新高。
“调控后土地市场跌入冰点,低溢价率成为市场常态,造成各个地方政府的土地收益急剧减少,地方财政压力增大。”链家地产市场研究部陈雪表示,因此,当前各个城市推出优质地块的积极性都在增加,价格也在下调,另外房企对于优质土地的积极性比较大,使得溢价率短期内上升。
链接地产分析,诸如北京等一线城市未来商业开发的潜力依然较高,这与住宅市场开始细化分化的“下半场”有所不同,特别是近郊的商业地产,未来几年将是针对住宅大范围发展后的“补规划,补发展”时期,因此会推动土地成交价走高。
下半年:土地市场缓慢复苏
对于下半年的土地市场预期,由于今年以来特别是一季度数据相对低迷,因此看涨的声音成为主流。中投证券研报显示,土地购置上,1-5月土地购置面积同比降15.4%,比1-4月缩小3.9个百分点,但降幅已经缩小,回暖趋势出现。(来源:南方都市报 南都网)
6月份开始,随着供地节奏的加快和优质地块的推出,另外整体土地楼面价的起始价格更低,北京市土地市场开始逐步升温。不少声音认为,土地市场历史上最低迷的时期已经度过,只不过不会出现明显的回暖现象。
相关单位用“整体平稳,热点突出”几个关键字来预测今年下半年整个土地市场的行情走势。由于土地市场前期很长一段时间严重低迷,平均溢价率现在还并未走出低谷,不少观点认为下半年土地市场有好转,但仍难言全面回暖。
全国范围观察,有开发价值的土地并没有大规模放量的迹象。从多数开发商向媒体透露的信息看,住宅用地的后市预期并没有改变,开发商拿地依然“按需而取”,对地价仍表示“目前还并未令人满意”。
房企6月出手一线城市
比起今年年初几月大型房企谨慎保守和扎堆二线的动作,6月以来,不少一线房企已经开始出手核心城市土地市场。
一线土地方面,6月以来最受关注的非上海8幅地块的集中溢价出让莫属,给市场注入强心针。在上海国有土地拍卖会上以4 .07亿元超50%溢价夺地的在港上市房企佳兆业即在业界引起关注。佳兆业夺下的是嘉定区马陆镇28-01地块。据有关项目负责人向南都记者透露,计划10个月后开盘销售,产品将以80平米的2房和100平米的小3房为主,面向刚需购房者。
“这一地块是一年以来上海嘉定地区最优质的地段,这是我们看好土地并果断出手的原因”,佳兆业上海公司总经理王洪伟介绍将重金打造嘉定项目,借助优越的地段和配套,将马陆地块打造成嘉定城区高品质人文社区。
业内也分析,6月以来土地市场以高溢价率引起关注,一是因为在宏观调控的背景下,开发商拿地热情前所未有地降低,各地土地出现流拍,而近期大型开发商频频出手,预示着土地价格已经趋于合理,二是因为这预示着,大型开发商将开始抄底土地市场,新一轮开发商的洗牌已经开始。佳兆业高层即表示,佳兆业敢于在上海拿地,与其快速开发战略和坚持刚需产品开发密不可分。
龙头万科也在6月出手,9 .41亿溢价2000万拿下南京南部新城地块。该地块位于南京南站附近,是该区域首幅出让的住宅地块,楼面均价5157 .74元/平米,溢价约2.6%。
“房地产行业在度过黄金十年期后,传统的模式亟待改变,作为企业,产品上应关注刚需,这也是出手土地市场时的重要考量。我们也认为合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。”佳兆业集团接受南都记者采访表示。
链接地产表示,下半年土地市场存在增多的预期,土地市场可能缓慢进入复苏,最为冷清的时期已经度过。同时随着部分房企融资到位、资金逐渐缓和,拿地节奏可能加快。
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