闲置土地新政出台 欲堵房企囤地之漏

　　近日，国土资源部正式发布《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》)，这是自1999年4月《闲置土地管理办法》颁布实施后国土资源部首度进行修订。专家表示，新版《办法》进一步细化了闲置土地的认定、查处等环节，但能否根治土地闲置顽疾还需看政策的具体执行力。

　　新规意在打击囤地

　　6月7日，国土资源部发布《闲置土地处置办法》，再次明确了闲置土地的定义，并规定对未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。该办法自7月1日起施行。

　　“目前我国房地产虽然已经发展多年，但是绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地升值，依靠产品不同获得的利润回报不高。”北京中原市场研究部总监张大伟对《中国产经新闻》记者表示。

　　在张大伟看来，在各级城市中，特别是二线以下城市的，捂地现象非常普遍。也存在很多土地延长土地开发周期，动辄5年以上的开发周期，使得事实上起到捂盘的效果，以北京通州为例，很多项目从2005年开始销售，到目前依然有未开发完项目。

　　从过往历史来看，超过半数的土地闲置是“政府原因”。国土资源部土地利用司司长廖永林曾表示，在闲置土地中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。其中，拆迁难、更改规划大约各占一半。

　　“新规也再次明确供应土地必须符合一定规范，避免政府行为导致土地闲置。”张大伟说，这一规定，明确了土地出让性质必须干净，避免之前经常出现的因为地方政府土地财政压力，而供应大量难以开发土地。有利于从土地供应快速形成供应，也有利于加强对闲置土地的管理。

　　关键看执行力

　　在囤地带来的后续利益驱动下，近年来房企闲置土地的情况非常普遍。中央政府部门曾经屡下文件，要求各地清理闲置土地，甚至一度发起过全国性的整治行动，但效果并不理想。国土资源部对闲置土地的处置被外界质疑为雷声大雨点小。

　　“之前闲置土地的惩罚措施已经非常完备，但是实际执行的案例非常少。”张大伟说，土地出让的收入是地方政府的重要收入来源，而一定部分开发商因为闲置土地被惩罚，很可能会影响开发商拿地的积极性，这就导致会明显地影响地方政府的收益，所以本规定还需要看最后的执行力度。

　　有专家表示，两年前国土资源部就进行过声势浩大的闲置土地清理行动，并不断发布闲置土地名单，规定土地闲置两年要无偿收回。但是至今效果不明显，各地闲置两年以上的“地王”们照常在晒太阳。

　　“全国闲置土地的总量非常庞大，但是因为涉及到土地财政等问题，如果严格执行本规定，土地市场可能会更加冷清，而地方政府的土地收入可能会更加降低。”张大伟表示。

　　此外，“政策本身不一定全部合理。”张大伟说。他认为，土地闲置处罚可以说非常应该，也有利于房地产市场的调控，但是如果超过一年开工不到指标的话可能在一些区域很难达到。北方的施工期短，一年有很长时间不适合施工。

　　“另外在项目开发过程中，从购入土地开始，有很长的其他审核报批过程，也涉及到企业需要根据项目行为情况确定项目定位、设计规划方案等，在一年内如果还需要动工开发建设用地总面积1/3。可以说对企业的压力非常大，而且完成的难度也很大。”张大伟表示。