调控政策总趋势不改 房价暴涨无基础

　　量价小幅齐升的“红五月”似乎撕裂了楼市上空密布的乌云，回暖、房价暴涨等猜测顺着乌云的缝隙直泻而下，房地产市场再次蠢蠢欲动。

　　与此同时，在稳增长的背景下，地方频频出台针对楼市的微调之举，进一步加剧了市场对楼市回暖、房价上涨的预期。

　　楼市调控真的会放松吗？房价会再次暴涨吗？对此，中国经济时报记者采访了长期研究和关注房地产市场政策和发展的专家们，请他们对稳增长背景下，楼市调控政策的趋势进行分析。

　　结构性回暖

　　中国经济时报：据相关研究机构统计显示，今年5月北上广深四大城市成交量环比4月分别上涨36%、22%、52%和38%；此外在成交均价方面亦上升明显，其中上海、广州及深圳环比分别上涨10%、3.66%及9.7%。5月份，楼市显现量价齐升的态势，这是否预示着楼市开始回暖？房价会不会再次暴涨？

　　王珏林：在国家坚持调控政策不动摇的大势下，而且，住建部新闻发言人6月5日强调坚持房地产市场调控政策不动摇，房价再次暴涨的可能性不存在。

　　这次回暖是长期沉淀产生的必然结果，也是房地产开发企业采取降价和促销活动的合理回报。今年二季度，各地商品房销售普遍较好，原因有三：一是银行贷款比去年，尤其是去年第四季度明显宽松，拉动了刚性需求的消费能力，首套房贷款利率有所下调，一些首套房需求开始进入市场；二是购房消费者通过对市场、房价、调控政策的长期观察，已经对房价趋势有所判断，刚性住房需求开始进入市场；三是部分城市外围的房价确实有所调整，有的企业还开展了一些促销活动。

　　陈国强：5月份的这种回暖带有明显的结构性特征，部分区域、部分热销楼盘扮演主要角色，或者说贡献比较多的成交量，实际上还有大部分楼盘销售并不理想，所以并不是全面的、普遍的一种回暖，而是结构性回暖。

　　市场能不能延续5月份的态势，还是有很多变数的。单凭一个时段的情况，不能就此判读市场普遍回暖。我认为，房价再次暴涨的基础根本不具备，有几大因素制约房价暴涨。

　　首先，调控政策依然严厉，尽管有微调，但显然是定向微调，主要针对首次买房群体、刚需群体、自住群体的首付比例、贷款利率、贷款额度等进行调整。但对限购、限贷等调控“红线”并未触及。其次，市场库存仍然偏高的格局没变，现在对很多企业来说，首要任务还是去库存。第三，企业资金偏紧的状况并没有得到改观。在这几个因素的制约下，开发商没有底气大幅上调价格，因此房价缺乏大涨的基础。

　　中国经济时报：一直以来我国的楼市调控政策效果如何？当前，楼市调控政策是否已经见底？

　　王珏林：自去年国家出台了新“国八条”以来，我国的房地产市场发生了明显变化，一是住房价格达到了稳中有降的效果；二是地王不现，地价下降的比较大；三是投机、投资性购房比例在减少，刚性需求成为市场消费主体；四是去年商品房销售量历年最高；五是中小户型商品房市场看好。以上说明国家对房地产市场调控已经取得了初步效果。

　　陈国强：现在调控楼市的政策是既不放松也不加码，很明显政策底部已经显现。一些地方在原有调控基础上微调，实施定向放松，进一步强化了对政策见底的判断。

　　但是政策见底并不意味着市场一定见底，并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。

　　调控政策总趋势不改

　　中国经济时报：在稳增长的背景下，楼市调控政策将何去何从？

　　王珏林：房地产市场调控政策的总趋势不会发生变化。因为今天的成果来之不易，另外房价上涨的条件仍然存在，不能掉以轻心。要抓住对房地产市场的调整时机，建立市场长期有效的管理体制和我国住房分配机制，机不可失时不再来。

　　我国30年经济保持较快增长，要保持稳定增长，还是应当从转变经济发展方式、调整结构入手，房地产业在我国当前的发展阶段，起到的作用确实很大，但依赖房地产业增加GDP和吸引投资属于短视行为，是不可取的。

　　陈国强：楼市调控政策依然会维持目前的格局，不会进一步加码，也不会放松。尤其是对限购、限贷等这一轮调控中最核心的政策手段会延续。

　　当前，房价有所下跌、成交量有所回升，这实际上是政府最期待的一种局面。如果能维持价格稳中有降、成交量保持在一定的规模，其实是最好的一种状况。通过适度让利，换取成交量对企业来说也是比较有利的。

　　过去两年楼市调控政策的着力点在开发商和购房者身上，接下来可以利用调控的新环境，调整一下着力点，把改进和完善房地产市场的长效机制，比如把土地供应制度、房产税和保障房相关制度等长效机制、体制的推进作为着力点，把短期和中长期的目标结合起来。

　　中国经济时报：怎么看地方政府出台房地产微调政策？

　　王珏林：我分析有些地方对房地产政策进行微调，是心态和需要发生了变化。一是与周边比，觉得自己城市的房地产调控政策过严了，有吃亏的感觉；二是对土地财政过度依赖的城市，缺了这块，日子过不下去；三是在任期内急于出效果、出政绩。以上想法考虑的都是局部利益、短期想法。当前正处于房地产市场调控的关键期、敏感期，各地出台的政策是相互影响的，一旦形成趋势，来之不易的房地产市场调控成果就将失败，将来再调会难上加难。地方政府最好要顾全大局，寻找更好发展途径。

　　陈国强：所谓的微调，是定向微调，是专门针对自住需求、刚需群体的适度放松。即便有其他城市加入到微调行列，也不可能突破或触及本轮调控的核心内容，比如限购、限贷。一旦触及，必被叫停。我认为，后续微调还会延续这一特征。