多地封堵二手房阴阳合同
在二手房市 场,“阴阳合同”是业内“公开的秘密”。为了少缴税款,买卖双方在二手房交易时,除了签署实际成交价的合同之外,再签一个低于实际交易价的假合同,假合同 将作为申报纳税的依据。目前,多地出台政策封堵“阴阳合同”的滋生空间,“阴阳合同”已经得到有效遏制,但在上海等地还存在虚报成交价以规避应缴税额的现 象。业内人士建议,各地应进一步完善税收征缴方法以及房屋估价系统,推动二手房市场规范发展。
“阴阳合同”受遏制
上海一家大型房地产中介的工作人员向中国证券报记者表示,现在能否避税,要看买家所选房子情况以及首付多少。首付越多,可避税的空间就越大,省得也就越多。“随着新政策出台,做‘阴阳合同’的空间已经被大大压缩了。”
今年3月,国税总局有关负责人表示,已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署,开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估。
中国证券报记者了解到,成都、长春、阜阳等多个城市明确,将调整二手房交易指导价格体系,与此挂钩的二手房交易税费也会相应增加。
成都市区指导价明显低于市场实际成交价,使得二手房中介公司能够在交易中通过制造阴阳合同,以最低指导价标准纳税,“节省”不少交易成本。今年7月起,成都二手房交易将参考评估价系统计价征税,届时实行多年的最低指导价将不再作为征税标准。
估价环节存漏洞
目前,个人购买住房不足5年转手交易的,由按照销售收入减去购买房屋 的价款后的差额征收营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。在个人所得税方面,普通住宅只是按合同价款的1%征收,非普通住宅按合同价款的2%征收。
由于本轮楼市调控以来,税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响,于是房地产中介机构开始大量推荐满五年的二手房。
按照上海市有关规定,内环以内低于330万元/套、内外环之间的低于200万元/套、外环以外的低于160万元/套的住房属“普通住房”。但市场上很少能找到符合普通住房标准的房源,虚报成交价格规避应缴税额的现象较为普遍。
目前,上海房屋交易前都要进行评估,一方面是为银行贷款安全考虑,另一方面是防止逃避国家税收。业内人士称,房屋价格的评估其实也有“水分”,一套住房到底估价多少,房屋估价公司有操纵的空间。
但在二手房市场中,除了故意做低价格的“阴阳合同”,现在也出现故意抬高价格的“阴阳合同”,有的中介为了帮助贷款融资,通过假购房的方式,做高房价,看似“交易”,其实是为了套出银行贷款。“卖房”者从中拿到好处费,中介赚取佣金,看似“一举三得”的虚假交易,暗藏风险。
业内人士分析认为,随着各地二手房税收征缴新办法实施,短期看,可能对二手房成交量造成一定的影响;长远来看,有助于规范房地产市场,二手房交易中长期盛行的“阴阳合同”将不再具有生存的空间。同时,监管部门应当特别注意房屋评估的公正、透明,建设健康完善的二手房估价系统,使评估及时反映市场变化。
(作者: 周文天)
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