叶檀：放松房地产投资性需求将是灾难

除非经济出现难以挽救的崩溃式下滑，放松投资性购房的可能性绝无仅有。到目前为止，调整限购政策、打鼓励投资性购房擦边球的城市新政，还没有出现顺利过关的案例。无论是成都等变相松动限购，还是佛山限购令的松绑，包括上海的居住证三年可够二套房，这些松动性政策无一逃脱被“叫停”的命运。这绝不仅仅是因为松绑限购引起民意的强烈反弹，更因为中国的房地产再难承受作为金融杠杆的沉重地位。

　　我国此前十年的货币泡沫主要由两个原因导致，一是外汇占款的基础货币发行模式，让货币与外汇占款挂上了钩，基础货币不由内需与经济增长主导，而由出口、国外消费者等势力主导，二是房地产作为最大宗的投资品种在货币化后，有了数倍的溢价，使得金融杠杆大幅加长，事实上，加上期房、开发贷、个贷等，房地产金融杠杆绝不止区区的9倍。如果我们放松房地产调控，加长金融杠杆，让房地产作为银行最重要的抵押品，在基础货币发行量内生性下降的背景下，房地产泡沫会加速崩溃，最终拖累整个金融业与实体经济。除非央行大规模下调存准率，加快货币周转速度。但这样堆砌货币泡沫的做法相当于饮鸩止渴。

　　再次强调一点，从政策与市场两方面考虑，从维持经济稳定出发，笔者不认为房地产价格存在大幅下降空间；同时，从调整结构出发，房地产市场不存在货币泡沫推动下的大幅上升趋势，房价几年盘整以改善中国的房价收入比，是房地产结构恢复平衡必须支付的代价。

　　什么时候市场会有所突破？在房地产市场房价收入比、租售比等数据基本回归合理区间之后。

　　不容忽视的是，深圳第三次土改提及房地产税费改革，住建部要求根据住建部的要求，今年6月底前全国40个重点城市(4个直辖市、26个省会城市、10个其他重点城市)将与住建部个人住房信息联网，收取房产税的技术条件已经逐步成熟。等到限购取消，房地产税费改革的重头戏将拉开序幕。

　　在房地产预调微调的敏感时刻，房地产投资性需求绝不能轻易开闸，这关系到中国经济与金融的立足之本。在基本土地、税费改革未启动之时，一旦重启闸门，洪灾将随之到来。

　　(作者：金融投资报)