限购政策仍是稳定楼市必要手段

　　根据北京市住建委的数据，截至5月26日，新房、二手房的成交量均创年内新高。有分析人士据此判断，北京楼市升温已成定局。在这一情况下，坚持现有调控措施，特别是限购政策不动摇尤为重要。

　　此前，中国社科院参与《房地产蓝皮书》编撰的副研究员李恩平称，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开等等。从其预测的变化内容不难看出：限购将出现放松趋势。

　　作为此轮房地产调控的主要手段，并被认为是“微调底线”的限购政策，如放松将动摇尚不稳固的调控根基。因此需要强调：限购政策仍是现阶段稳定市场的必要手段。

　　限购政策不是一种市场调控手段，而是政府对房地产市场的行政干预。正是“行政干预”的身份，让其备受质疑。对此，相关部门负责人也曾多次表示，限购政策是不得已而采取的措施。不过，正是在限购、限价等行政措施的强制干预下，投资性需求才得到有效限制，坚挺的房价才出现松动，更多中低收入、居住困难家庭才有了“买得起”房的希望。

　　仅以北京为例，据北京中原地产市场研究部5月统计的数据显示，北京自执行限购政策以来的15个月，住宅成交233978套，同比下调幅度达到了46.3%；商品房住宅成交均价为每平方米20425元，相比限购前也有所下行。该研究部相关负责人明确表示，限购确实抑制了投资需求，减少了改善性需求入市。

　　更重要的一点，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，限购又是政策中的杀手锏，作用不容小觑。而从目前的实际调控效果来看，调整尚未到位，调控目标也还未实现。如在现有调控措施不变的情况下，仅放松限购政策，那么今后政府部门调控楼市的“利器”是什么？房价会不会出现令人担心的报复性反弹？房地产调控目标能否实现？这些都将是现实而又棘手的问题。

　　其实早在去年年末，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》便已做过类似预测，限购会在今年三季度出现“放松”。那么“放松”之声为何会此起彼伏？从北京实施限购政策一年多来看，虽大多数消费者对限购政策仍持支持态度，但限购效果的发挥随房地产下行趋势的形成已经愈发有限。甚至有学者认为，当下的限购措施，已是强弩之末。特别是在限购政策实施后，房地产交易量虽然出现总体下滑，但对房价的抑制作用有限，市场仍认为，房价大幅下跌的可能性不大。

　　如以“调控效果发挥有限”作为放松甚至取消限购政策的理由，则显偏颇。限购的最主要作用是压制购房需求，对购房者的购房心理和行为产生影响。真正解决房地产市场存在的痼疾，需要包括房产税、保障房等组合拳的尽快“出拳”。限购等政策的推出，也恰恰是为这些需要准备周期较长的措施争取宝贵时间。

　　此外，考虑到在长达一年多的限购执行期内，已有太多的需求被压制，虽在房地产市场下行趋势下，部分需求转向其他领域，不过在房价仍未出现明显下降、其他投资渠道依然不畅的情况下，投资性需求也会存在很大的侥幸心理。因此，一旦放松限购政策，被压制的需求就有可能形成惊人的反扑力量，再次炒热房地产市场。

　　限购政策并非需要长期实施。自限购政策实施之日起，我们就清楚，这一措施不是长久之计。而它的放松和撤出需要一定的前提条件。全国人大常委会委员吴晓灵曾认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新也曾认为，在城镇个人住房信息系统建立后，将不再采取这种行政色彩浓厚的办法。从上述观点中，我们看到，当房产税等市场调控措施的实施，能够承担起调控责任，将是限购政策退出的最佳时机。　　曾有学者建议，住房限购政策应升级为中长期政策，至少在5年~10年内维持不变。对于限购政策这项行政强制性措施到底应实行多长时间，不应在时间上给予量化规定，更应看是否完成最初调控使命，而最关键的是，不能草草收尾。