2012是房地产行业最艰难一年

　　24日，中国社会科学院在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》。报告对2012年房地产市场的发展趋势做了展望，指出2012年将是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年。

　　蓝皮书预测，2012年我国房地产将继续巩固已有的调控成果、调控政策，但调控的难度会不断增大。2012年将是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年，行业的盈利可能进一步下降，中小企业倒闭破产的风险会增大。

　　报告还称，目前投资投机性需求进退难舍，消费性需求谨慎观望。一方面，高房价持有的保值风险越来越大；另一方面，股市等其他投资渠道同样前景不明，闲置资本很难寻找有效的替代投资渠道。所以，今年房地产市场将继续维持盘整态势，房地产交易量会相对略有萎缩，房价可能略有回落，但是大幅降价的可能性较小。这样判断的理由，是大都市区开发企业多为大型企业集团和财团，融资压力小，对交易量低迷的承受能力强，但土地购置成本普遍较高，房产降价空间小。此外，大都市区的移民人口多为高收入富裕家庭，房价调整对交易量的弹性很小。

　　房价调控影响自住性需求

　　房价调控的最终目的之一应该是改善民生，保护自住性需求是体现住房市场民生特点的重要标志。差别化信贷政策旨在引导商业银行信贷投放向民生领域倾斜，重点支持首次购房需求。

　　蓝皮书认为，2011年随着宏观调控政策的实施，商业银行房地产信贷额度进一步收紧，公积金贷款购房的利率也于2月初上调，首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加。

　　蓝皮书表示，自住性需求不可能被长期挤出市场，一时的挤压反而会导致沉淀并逐步聚集，成为推动房价下一轮上涨的动力。自住性需求应该受到国家相关政策的支持保障，需要注意政策变动对民生的影响，需要努力保持政策的基本稳定和连续。

　　宏观调控或放宽 调控难度在增大

　　蓝皮书指出，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投资投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，稳增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。

　　蓝皮书表示，在各利益相关方影响下，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义、二套住房限购、非户籍常住人口限购放宽，限购手段也可有从硬性的交易限制转向信贷限制。但对北京、上海等超大城市，考虑城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房市场限购可能作为一种常态的制度存在。

　　蓝皮书称预计，今年政策对自住性购房需求的支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。为改善民生，促进房地产市场回归居住属性，对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。

　　同时，蓝皮书指出，政府与企业、中央与地方利益诉求客观上存在差异，使调控政策执行和实施难度增大。目前，一些地方政府正面临经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急。房地产行业面临赢利下滑、资金链断裂风险，必然试图寻求为调控政策松绑。差异化的利益诉求，导致调控政策的执行和实施难度增大。

　　地方房价控制目标与社会预期存在较大落差

　　蓝皮书认为，地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差。

　　据介绍，2011年1月“新国八条”出台后，不仅各地对“房价”界定的标准不同，而且绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。比如，与“居民住房支付能力”挂钩是“新国八条”要求制定房价控制目标最主要的根据之一，但地方政府在制定控制目标时，仅参考当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。

　　蓝皮书分析原因是：地方政府担心完不成设定的目标被问责，制定的控制目标留有空间；各地互相参照制定控制目标。更深层次的原因是，一些城市政府担心房地产市场疲软影响财政收入。

　　今年新房供给与上年持平或略降

　　蓝皮书指出，2011年房地产新开工面积增幅大大下降，土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给，预计2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。

　　蓝皮书同时指出，2012年房地产存量供给将进一步积累，房产贬值风险增大，存量市场持有多套住房的投资投机客退出房市抛售房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。

　　房产税在今年很难出台和推广

　　蓝皮书指出，房产调节税在今年很难出台和推广。

　　蓝皮书指出，继上海、重庆征收房产税试点后，不排除在其他城市实施推广。但考虑房产税影响深远，所需的信息技术要求也较高，面向整体存量市场并以过度持有房产作为征税对象的房产调节税很难在2012年出台和推广。