房地产税扩大蓄势待发 第二批开征花落谁家

　　房地产税的扩容再度成为行业热议的焦 点，特别是近日有消息称第二批试点城市将于今年确定，其中“包括北京和广州”。此消息一经传出，马上在业内引起轰动，尽管在此后，广州市地税局和广州市国土房管局均称没有收到相关的通知，房地产税是否真的将在今年落户广州现在仍无最终定论，但今年已经多次传出广州将被纳入房地产税扩容的范围。今年之内，房产税登陆广州的可能性究竟有多大，影响会有多深成为大家关注的内容。

　　来还是不来？

　　房地产税的第二批试点名单里究竟有谁？猜测、传言再到相关部门的出面澄清，在今年，围绕在房地产税今年是否会在广州落地的问题是反反复复，至今仍未休止。

　　不算去年的传闻，仅今年开始，房产税要落户广州的猜测就不断。1月就已经有消息传出广州在今年内将开征房产税。在1月5日召开的第二届中国房地产新年峰会上，财政部财政科学研究所所长贾康就曾表示，房产税的推广将继续进行。而目前国内上海、重庆已经先行开征房产税，接下来，像北京、广州、南京这样的大城市就是最大的扩大试点目标。而北京、广州则是业内猜测的重点对象。当时就有专家提出，如果第二批试点城市要在今年出台，广州在其中的可能性就极大。但随后，这一猜测在广州市的相关部门领导的出面澄清而暂时平静。

　　今年3月，关于房产税今年要在广州开征的传闻又再度兴起。当时的背景是国务院批转国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确，今年要加快财税体改革，适时扩大房产税试点范围。这也就加大了今年房产税扩容的可能性，这一次，深圳、广州成为猜测的重点。同样，今年第二次的“房地产税试点”猜疑也是以相关部门的开口而暂停。

　　仅在两个月后，同样的传闻又再起。有媒体在本月14日报道“房产税最快将于今年晚些时候扩大试点，第二批试点城市包括北京和广州”。此次的传闻比今年前两次的传闻显得可能性更高，而且时间也传得更实。此则报道称，较为确切的消息显示，北京和广州已经进入房产税第二批试点城市大名单中，而且计划将于今年下半年实行。但随后，广州市地税局及广州市国土房管局表示，至今未收到任何相关通知。

　　不到半年的时间，就已经有三波的房地产税扩容传闻来袭。而6月将至，下半年也即将来临，房产税究竟是来还是不来至今仍是疑问。但能确定的是，与前两次有稍稍区别的是，不管是从业内的专家的观点，还是政府的论调都可以看出，房产税在今年下半年试点扩大的可能性很大。广州市国土房管局相关人士就曾表示，房产税开征试点扩大是全国趋势，而广州拟在年底启动相关方面的研究。

　　北京？广州？深圳？

　　在上海、重庆两地成为房产税的试点后，在对第二批试点城市的猜测中，作为一线大城市，北京、广州、深圳三地的呼声最高。尽管最终的决定仍没公布，但针对这几个城市究竟谁更适合的比较一直在进行。而三地之间也在做着各自的准备工作。

　　在去年底，北京住建委以及北京地税局对契税征收优惠政策中规定的普通住宅界定标准进行了更新，将作为判断标准的套均总价改为每平方米单价，总体上扩大了普通住房的认定标准，从而使更多的普通家庭住房可以享受到契税的优惠。有分析认为，这个调整是在为房产税的开征进行铺路。原因就是这一政策既是税收政策，也是房地产调控政策，提高计税标准继续收紧投资购房，另外普通住宅的认定标准回归市场，也有可能会在后续出台的试点房产税或者物业税中起到比较重要的作用。

　　广州在4月份也上线了存量房计税系统。这使得目前广州已经具备了对存量住房进行估价的能力。有专家认为，这同样也有为房产税的落地进行准备的意思。因为这个计税系统可以对房屋交易环节进行计算征税，在技术上也可以做到对楼市保有环节计算征税。

　　而深圳，则条件更为成熟。作为土地招拍挂的首举之地，现时深圳也是土地财政影响较小的一线城市之一。有分析称，不过高地依赖于房地产行业，不过度地依赖于土地财政，在大环境上更为成熟。而此外，在技术层面，在深圳已经有专门针对房地产税评估进行了数据的收集与整理，形成了宗地信息、楼宇信息、房屋信息、以及权利人信息的房地产税评估的数据库，并且数据库与宗地矢量化地图进行了整合，形成了完整的空间数据库。也就是说，深圳已经具备开征房地税的技术条件。

　　三地对比，各有优势，而不少专家都认为深圳比广州更具开征条件。但如今，房产税第二批试点仍未确定，北京、广州、深圳之争注定仍将继续。记者 蒋劲劲

　　重庆或上海 推广模式该选谁？

　　从去年1月重庆、上海开始试点房产税至今，已经接近一年半的时间。而在近日有消息称，相关部门也已经对这两地进行个人住房征收房产税试点效果展开评估，结果仍没公布。对于此次的评估，可能将会对接下来的第二批试点城市推行房产税的模式有较大的影响。扩大试点已成大势所趋，评估重庆与上海的效果，获取经验是未来以何种方式继续推进的关键。

　　两种模式谁孰谁优

　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。基本于同一时间开始的重庆与上海两个试点，所征税的细则也有不同。

　　首先在征税对象上就有所区别。重庆房产税面对的是重庆市城九区的所有独栋别墅，新购的高档住房以及新购的无户籍、无工作、无企业人员新购的第二套及以上的普通住房。而在上海，房产税的征收范围是全上海市，对象是本市家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民新购的住房。也就是说，在物业类型上，上海面向所有的住房，以是否新购和是否拥有本地户口为界。

　　而在征收税率上，重庆有0.5%、1%和1.2%三种，而上海则是0.4%和0.6%。相比而言，重庆的房产税征收方式复杂一些。如果一户家庭已拥有一套高档住宅，如果再购买一套住宅，面积在150平方米，交易单价在16000元/平方米，除去100平方米的税费免征部分，每年纳税额是(150-100)×16000×1%＝8000元。

　　而如果是在上海，情况又不一样，因为在上海的房产税计算公式中，免征的面积仅为60平方米，但加入了家庭人口的因素。如果同样一个3口之家已经有一套150平方米的住宅，现又新购一套150平方米的住宅，均价在30000元/平方米，每年要缴纳的税额是(150＋150-60×3)×30000×70%×0.4%＝10080元。

　　“上海模式”将被推广？

　　尽管落户在哪仍然没有确定，但房产税扩大试点已经势在必行。而在扩大试点，是采用重庆模式还是上海模式仍不可而知。而近一年来，重庆、上海两地的征税模式都各有呼声，以往重庆模式被认为更符合税收规律，因而受到更多的推崇。但近日，又有不少分析人士，在第二批试点城市中，上海模式应该是主导。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，应该以“上海模式”为主导，对“增量”征税，而不是家家户户都要缴纳房产税，“相比较而言，‘重庆模式’工作量太大，连小别墅都要征税，很多人心里受不了，‘上海模式’执行难度就小一些。”

　　此外，有分析称，第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积外的部分进行征收。而在上海模式中征税的方式，除了面积，还包括了家庭人口，也就是人均面积也是考虑的范围。“上海模式”在接下来成为基本模板的可能性更大。文/图 南方日报记者 蒋劲劲

　　专家点评

　　彭澎：征收模式应效法国际先进成熟税制统一施行

　　“如果开征房产税应该是采用重庆模式还是上海模式？”对于此问题，广州市社会科学院研究员彭澎在接受本报记者采访时表示，“与西方成熟的房产税不同，我国的房产税显得更为宽松，建议国家应与国际惯例接轨，借鉴西方成熟的税制，全国统一实行房产税，根本需要试点，更不必要出现五花八门的征收模式。”

　　与此同时，他提出房产税的征收范围应包括以下四种类型：一、对持有多套房的一套房不收，二套房增收，三套房多收；二对人均80平方米以上的房屋进行征收；三对持有多套却空置、或出租的房子进行征收；四对投资、交易、买卖的房屋进行征收。

　　龙斌：房产税开征，一来法律前提站不住脚，二来对楼市影响不大

　　对于房产税开征，合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌认为，“房产税本身在法律意义上就不具有合法性。在我国，房产的价值在于土地，而对于当前我国的房屋只有70年的产权，所征收的房产税实质上是对目前‘钢筋水泥’建立起来的居住租赁关系进行征税。这就使房产税开征的法律前提就站不住脚。”

　　此外，在他看来，“无论广州以‘重庆模式’还是以‘上海模式’开征，对市场的影响力都不大。一来目前的征收方式，开征范围较小，主要是倾向于大户型、豪宅进行征收，对于广州楼市来说，不会触及存量市场，因而其影响面较小。二来，广州楼市的价格在全国一线城市内是最低的，其房地产市场是比较成熟、理性的，若开征房产税，短期内对广州楼市的影响还是不大的。”

　　肖文晓：年内广州开征房产税可能性不大

　　今年内广州是否会开征房产税，满堂红研究部高级主任肖文晓认为，“这个可能性不大，目前广州还处于开征前提研究准备阶段。”据他向记者透露，“目前广州相关部门已经开始着手在研究过程中了。广州目前的准备工作还很不足，从开征的对象、开征范围、开征方案都仍未着手调研准备，当前已经5月份了，7个月的时间仍不足以做好所有的试点准备调研工作，因而今年内广州开征房产税的可能性很小。”

　　此外，肖文晓认为，“若广州开征房产税，其征收模式不一定会采用重庆、上海模式，根据广州的一贯做法，一般都会根据本地实际情况作出相应的改良。”

　　韩世同：深圳先行试点的可能性大

　　目前广州具备条件开征房产税么？广州知名房地产专家韩世同对此认为，“若是按照重庆、上海模式开征房产税的话，这种形同虚设、威力不大、收效不显著的模式，只要广州敢开征，随时都可以开征房产税。但问题在于，若房产税旨在与中央保持一致强调抑制投资需求、严厉调控房地产的话，房产税的征收范围及力度必定很严厉才能使房产税真正实现其目的。广州敢率先开征房产税、进行严厉打击么？”

　　此外，针对“当前部分专家称房产税第二批试点城市中，深圳机会大于广州”这种说法，韩世同对此表示认同，在他看来，“若第二批房产税试点城市当中，要二选一的话，无疑是深圳试点的机会更大。深圳比较大、城市比较新、加上之前物业税点工作中深圳是完成得比较好的，因而要比较的话，深圳房产税试点操作上更优于广州。若此次试点城市名额扩大至8-10个的话，作为全国一线中心城市，广州和深圳必定都在其内，若试点名额只在5-6个的话，只能二选一选深圳。”记者 蒋劲劲 实习生 杨文丽