北京再现地王退地 将面临亏本风险

　　近日，北京国土局发出公告称，北京雅居乐房地产开发有限公司(下称北京雅居乐)2009年以7.1亿元竞得的朝阳区一地块，因未按照出让合同约定缴纳地价款而被收回。业内人士表示，地王成本压力极大，不仅上市盈利空间非常小，甚至会有很大的亏本风险。此外，今年土地市场依然不容乐观，即便是面对稀缺地块的推出，多数房企也显得有些“心有余而力不足”。

　　2009年是全国楼市最好、地价最高的时期，当年12月30日，北京雅居乐房地产开发有限公司以7.1亿元竞得朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地，一举成为当年的“地王”。该地块规划建筑面积41464平方米，楼面地价17123元/平方米，起价为1.6696亿元，溢价率高达325%。

　　然而，世事难料，当初开发商眼中的“香饽饽”如今变成了无人问津的“臭狗屎”。“百子湾周围目前在售的商品房及品质比较好的二手房均价均在3万-3.5万之间，之前的地王地块楼面价就已经超过2万(剔除部分公建)，开发商开发的利润空间非常小，甚至有很大的亏本风险。”北京中原地产市场总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

　　在张大伟看来，因为限购等政策的影响，目前北京楼市集中于低价郊区项目，而该地块面积比较小，总体量仅4万平方米，剔去一定面积的公建，仅能建设200~300套住宅，项目很难做到高端。

　　不可否认，在楼市深度调控之下，2009年高价拿地的中小房企现在日子并不好过。有业内人士表示，现在的市场无法支撑当年的高地价。面粉比面包贵了，在这种情况下，中小企业只能壮士断腕，损失数额相对较少的保证金，换得自身的平安。

　　据北京中原统计显示，北京从2009年到2010年上半年出让的住宅地块，其中溢价率超过100%的一共有33块，其中大部分已经进入开发环节。其中已经销售的合计有18块，平均溢价率达到了164%。

　　“对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%。创造了历史最高。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。这些项目绝大部分都面临着亏本的风险。”张大伟说。

　　值得一提的是，与昔日“地王”的疯狂拿地及被迫出局相比，如今房企拿地显然多了些许沉稳。今年以来北京市住宅土地成交仅实现7宗，而即使在去年的前4个月住宅土地成交仍有11宗。以位于二环边东直门附近的地块香河园为例，在调控之前这种稀缺地块属“兵家必争之地”，而4月份此地块的成交楼面均价为25749元/平方米，溢价率仅43%。

　　“该地块最终花落南昌市政也直接证明大多数的房地产企业均已或轻或重地面临资金困境，对于‘百年一遇’的稀缺地块也只能是‘心有余而力不足’。 ”亚豪机构副总经理任启鑫对《中国产经新闻》记者说。

　　任启鑫表示，一方面是严厉而持久的房地产市场调控使得房企资金链均出现紧缺，并且对于楼市未来预期均有所下调，因此导致购地积极性下降；另一方面，政府供地规模的减少，也直接影响了今年以来的住宅用地成交。此外，预计今年的土地市场依然不容乐观。