大量刚需入市多地政策微调 会否引起楼市反弹

　　当前，楼市调控效果正在逐渐显现，多地推出一系列减轻刚需买房困难的政策。

　　在楼市调控未见松动的情况下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？

　　刚需撑起楼市成交量

　　自3月以来，各地楼市成交量明显上升。进入4月份，楼市回暖态势仍在持续。某研究院23日发布研究数据显示，上周全国楼市成交量仍在回升，同比下降城市持续减少。重点城市中，仅上海成交同比下跌，其余城市均上涨。其中南京涨幅最大，达166.28%。北京、深圳和杭州涨幅均超过50%。

　　在二线城市武汉，3月份1.1万套的成交量创下自限购以来的新高。进入4月，每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计，4月前三周共成交商品房9133套。业内人士预计，4月成交再次过万套已毫无悬念。

　　市场普遍认为，楼市销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。刚需虽然群体数量大、购房欲望强，但因其购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。然而，楼市最近的巨大变化，让许多开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。

　　总的来看，“金三银四”虽已成形，但“红五月”依然烫手。武汉某知名房地产企业销售总监姚伟说，“目前，许多开发商都在准备五一期间密集推盘，推出大量优惠措施，尽力笼络刚需。”

　　多地政策微调保刚需

　　与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，有利于刚需的购房政策正从各个方面形成。

　　首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠，将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。

　　另一项与刚需紧密联系的政策公积金贷款额度也在悄然调整。武汉、南昌、郑州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限，两成首付购房政策重新回归市场。

　　同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

　　据记者粗略统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、武汉、南京等10多个城市出台了不同角度的楼市政策“微调”，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠及购房补贴等。

　　业内分析

　　对楼市影响有限

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，通过利率优惠等政策解决刚需购房困难，是符合市场实际的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

　　不过，楼市微调并非调控放松。从普通百姓，到研究专家，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。某研究院华中分院副总监李国政更是直呼，依靠刚需释放的力量，楼市不可能有大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也不必过度担忧价格会暴涨。