深圳房地产转型之痛与转型之路

　　最近，有媒体报道，深圳关于“高校应届毕业生将无限制入户深圳”的人才引进政策，被猜想为对“限购”的变相松动。在笔者看来，持这种说法者，既不懂深圳房地产的转型之痛，又不明深圳房地产的转型之路。

　　3月份深圳商品房成交3430套，环比上涨77%，创下9个月来最高纪录；成交均价17429元/平方米，环比上涨3.58%，同比下跌10.27%，呈现量涨价跌之势。另一方面，截至目前为止，深圳已经连续4个月居住用地零成交。

　　值得注意的是，深圳之外还出现了全国范围的放量，申万跟踪的21大城市3月份销售面积合计为1337万平米，较2月环比上升56%，较去年同期增长53%。一线城市(北上广深杭)和二三线城市环比增长分别达到47%和60%。龙头公司万科、保利、招商、金地在3月销量合计达到245亿元， 较2月环比上升81.5%。这四大龙头深圳占三，使深圳商品房成交上涨77%，不仅高于21大城市的水平，而且高于一线城市水平。一些销售较好的城市如深圳、苏州、无锡，出现土地零成交现象，可见开发商拿地态度更趋谨慎。

　　在成交价格方面，深圳一季度所推出的5块用地(包括2块商业性服务设施用地、2块工业性用地、1块道路+地下社会停车场库+地下商业用地)中，除一块中止出让，其他地块全部底价成交。另外两块在1月同时中止的地块在再次挂牌时各自调低了起始价格，最终才以底价成交。

　　与全国比较，3月土地累计成交面积为2.3亿平米，成交金额为2223亿元，同比萎缩35%和50%，其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩46%，交易金额萎缩56%，平均溢价率仍维持在较低水平的4.18%，好过深圳的零溢价。而且，据对土地市场的分析报告指出，零溢价率拿地已成为深圳住宅用地市场的普遍现象——“2011年深圳推出的住宅用地全部以底价成交”。可以说，零溢价率拿地，使深圳更能经受此轮房地产调整的转型之痛。

　　拿万科来说，在王石时代，万科是以打造纯住宅为主，而在郁亮接手后，公司发展的方向转移到商业地产方面，这两种不同的发展策略，对于这些习惯了住宅开发的中高层管理人员来说，理念不合是最大的矛盾。于是出现万科“离职门”现象。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，从万科多起中高层离职来看，这是很明显的“转型之痛”。

　　一般认为，万科选择往商业地产方面转型，其实是为了应对宏观调控，对冲住宅销售的下滑。郁亮则指出，万科的商业地产是社区商业，是为了住宅而商业，并非因为宏观调控，也非因为商业住宅的增长潜力，万科跟其他开发商在发展商业地产上是完全不同的取向。从郁亮的“万科商业地产”版图看，未来5年，万科的商业地产占比将从5%提至20%，并提出了明确的三大商业品牌：“万科广场”将打造成购物中心、“万科大厦”将定位于写字楼、“万科红”主要为社区商业。万科的商业转型能否成功，尚有待时间来检验。但是，万科转型与“武钢养猪”不同，走的是主营清晰、产业升级、人才适应的转型之路。

　　深圳的经济可以说是最不依赖房地产的，深圳的房地产收入占总财政税收比例不大，深圳本身自住型购房人群较多，高科技产业发达、战略新兴产业起步较早。因此，深圳与全国其他地区在经济转型上取向不同，是以人才为中心的经济转型。深圳“2012年人才引进政策新闻发布会”透露，高校应届毕业生将无限制入户深圳，农业户籍人员引进的限制被取消，单位申办和个人申办条件等同。这一改革，被业内人士猜想为对限购的变相松动。实际上是误读了深圳以人才为中心的经济转型战略。