渣打银行：房地产投资活动未明显下滑

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　　4月9日，渣打银行中国经济分析师申岚在媒体发布会上表示，当前开发商的建设活动稳定，投资速度没有明显回落。预计今年房地产整体投资较去年略降，而保障房部分对整个房地产市场的弥补作用并不及预期。

　　这一结论基于渣打银行在2月底至3月初，对全国30家房地产企业所做的问卷调查，这些房企来自于成都、武汉、南京、杭州等8座二三线城市。

　　调查显示，开发商融资状况日趋紧张，但较2011年四季度没有明显恶化。据悉，二三季度房地产信托将迎来大量贷款还款的高峰期，开发商将因此面 临严重的现金紧缺。渣打认为，开发商拖欠银行或者信托公司贷款的情形正在发生，贷款违约数量上升，预期破产的开发商数量会增加。

　　“银行和信托公司更可能采取展期或者增加抵押物的方式，而不是直接令其违约，应不会对房地产行业产生毁灭性的影响。”申岚对《财经》记者表示，开发商首选拖欠付款的对象是供货商和政府，而不是银行和信托贷款，因此真正违约的概率很小。

　　虽然整体环境艰难，但是大型房产商融资渠道已有所改善。渣打的研究数据显示，最近数月，银行针对大型房产商的放贷有所增加，融资成本也开始从高 点回落。现在工程项目开发的银行贷款平均利率为9.2%，而去年10月为9.9%；信托公司平均利率为17.2%，亦低于去年10月份的20%。

　　申岚提到，保障房建设开局缓慢，但进展加快。参与调查的开发商表示，保障房建设中不足三成是新建的保障住房，存在大量其它已建房被重划为保障房，包括工厂、大学宿舍、新城开发，甚至政府部门新建机关宿舍等等。保障房真正开工数量远远达不到目标规模。

　　除银行贷款、政府拿出土地出让金等融资模式之外，政府正在以各种方式吸引企业加入保障房建设，如令开发商在拿地过程中配套建设保障房，或者鼓励企业自建保障房作为职工宿舍等。

　　申岚认为，当前市场处于敏感期，形势并不明朗。调查发现，自2011年10月以来，更多开发商加入降价行列，目前10%-20%的降幅已有效刺激了销量。开发商预计未来房价仍将有20%以内的降幅，这将会导致更多需求。

　　而另一方面，房屋库存正在增加，已建成住宅类面积和已售住宅类面积之间的差距正在拉大，二者首现大幅分化。渣打估算，到今年年末，全国商品房库存将升至35个月，这将给开发商带来更大降价压力，房价预期要待2013年末至2014年初库存消化之后，方有企稳迹象。

　　值得注意的是，对房地产调控政策松动的预期正在上升。开发商预期的政策放松是在更宽松的银行贷款、下调放贷利率和允许信托贷款展期等方面，而某些此类松动已经出现。