楼市仅是杀跌性回暖 撑不起黄金月刚需市场

　　3月总是能给商家带来希望的月份，今年同样不例外。熬过1月的苦寒、2月的阴霾之后，楼市终于有了3月的“小阳春”。阳光家缘创新高的网签数据、楼盘现场旺盛的人气，甚至商家带有喜气的面色，都在切实地描述一个“回暖”的市场。

　　3月回暖，刚性需求群体(特别是首次置业者)居功至伟。翻看3月份网签位居前列的楼盘，无论价格还是所推户型，几乎都贴着“刚需”的标签。

　　刚需买家出手，原因无非一个———价格合适。价格合适，一方面是商家更主动让利，竞相“杀跌”推动成交，从化3888元/平方米“底价”楼盘遭遇疯抢，就是最好证明；另一方面，8.5折优惠利率等于楼价下降了近两成。双重诱惑，部分刚需买家结束观望，出手买房。

　　又是调控一年多，又是3月市场“回暖”，接下来的4月便多了几分期待：会否恢复“黄金月”本色？2009年历史重演？

　　答案是：不可能。一个“杀跌性回暖”的3月还支撑不起一个“黄金4月”，更支撑不起2009年的反转行情。

　　自2003、2004年以来，一线城市房价快速上升，唤醒了市民投资房地产的意识，广州楼市的主力买家已从刚需转向改善型、投资型买家。两大阵营之间的成交占比，为四六开甚至三七开。凡销售形势一片大好、“黄金月”名副其实的年份，都是投资客、改善型买家活跃的年份；凡投资、改善型买家大范围观望的年份，成交必然一片惨淡，“黄金月”含金量不足。依靠刚需，能结束楼市冰冻期，却难扭转成交低谷爬坡的局面。只依靠刚需，4月成交估计难以突破50万平方米大关，“黄金月”难见“黄金”闪耀。

　　要想改善型(更多是指改善居住条件的买家)、投资者接力刚需，真正“搅热”楼市，一方面需要限购政策的松绑，另一方面则需要改变他们的预期。限购政策松绑，多么乐观的估计，都不认为会在短期内实现。预期的改变，更非一朝一夕之功可速成，2008年年底4万亿的重大刺激，也到2009年才开始见效，更何况，现在再也不会出现第二个4万亿了。两个前提条件不可能在4月出现，基本宣告了接下来会是一个“没有黄金”的4月。甚至可以判断，抑制投机、投资仍是未来楼市主题，改善、投资型买家泛滥的现象不可能重现。

　　直至今日，判断楼市复苏依然为时过早，成交反复的危险性继续存在，商家应对稍有不慎，回暖之火可能就此熄灭。对4月市场，商家在坚持原先回暖对策的同时，还要做好无“黄金”的准备；至于买家，房价反弹不是现在应该担忧的事情。

　　限购政策不会松绑、市场预期短期内不会发生根本性变化，基本宣告了接下来会是一个“没有黄金”的4月。甚至可以判断，抑制投机、投资仍是未来楼市主题，改善、投资型买家泛滥的现象不可能重现。