去年江苏房价收入比9.5 家庭不吃不喝9年半买套房

　　伴随着“总理房价”关注度的空前集中，“房价收入比”的概念也被置于公众视觉的前沿。昨日，省统计局发布2011年全省房地产市场变化及趋势分析显示，2011年江苏的房价收入比达到9.5，超过3-6的合理区间。而在这个平均数的掩盖下，不同收入阶层的房价收入比差距更大，一户中等收入家庭不吃不喝11.1年才能买到一套房，而对于低收入家庭来说，这个时间拉长到23.5年。

　　2011年江苏不同收入阶层

　　城镇居民房价收入比对比表

　　阶层 房价收入比

　　全省平均水平 9.5

　　低收入户20% 23.5

　　较低收入户20% 14.8

　　中等收入户20% 11.1

　　较高收入户20% 8.2

　　高收入户20% 4.6

　　房价收入比是怎么算的

　　根据江苏省统计局昨日在其官网上发布的《2011年全省房地产市场变化及趋势分析》中的计算方法，房价收入比的计算公式为：

　　当年全省商品住房的平均价格(省辖市区)×城镇居民家庭人均建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入。

　　省统计局根据2011年江苏的相关统计数据计算得出，江苏房价收入比为9.5，超过公认的3-6的合理区间。“房价收入比偏高，表明居民支付能力跟不上高企的房价，必然导致一部分刚性需求者由于购买力下降而不能转化为真实需求者，对房地产市场来说是严峻的考验。”分析报告中说。

　　中等收入家庭11年买一套房

　　这份统计分析还指出，9.5只是江苏房价收入比的平均值，如果按照居民收入分组，计算2011年不同收入阶层的城镇居民房价收入比，我们可以看到总体平均水平掩盖下的差距：按全省平均住房水平，现在的房价相当于居民年平均可支配收入的9.5倍，也就是说一户家庭平均9.5年不吃不喝才能买到一套相当于全省平均住房水平的房子；而对于低收入家庭而言，23.5年才够买一套平均水平的房子，对一户中等收入家庭而言也需要花11.1年，即便是高收入家庭，平均也要花四五年时间才能买到一套房。

　　从附表中可以看出，除了高收入户之外，80%居民房价收入比都超出了6：1。显然，大部分居民对当前房价的承受能力较弱，房价水平超出了他们的支付能力。

　　投资、投机客转战苏中苏北

　　在昨日发布的这项分析中指出，去年以来限购政策对楼市的影响甚大，我省四个限购城市南京、无锡、苏州和徐州中，苏南占三席，相比之下，苏中、苏北的形势要宽松一些。很多开发企业为拓展开发市场、缓解当前的资金压力，进行了战略布局的调整，开发重心逐步下移，在房地产市场欠发达的二、三线城市，掀起一波房地产开发高潮。统计显示，万科、保利等十大标杆房企在二、三线城市土地储备所占比重已高达81%。随着交通、学校、医院、购物等基础设施建设的逐步到位，中心城市的周边地区生活也较为便捷，其楼盘在价位上的优势更加凸显，很多刚性需求者开始在此置业，一些投资者、投机客也转战到此。

　　限购政策误伤部分刚需

　　作为政府决策者的“智囊”，统计部门在这份统计分析中已经正视到这样一个问题——政策在抑制投资投机性需求的同时也“误伤”了部分刚性需求。

　　由于房价收入比没有真正降下来，而抑制投资投机的限购政策并没有针对首套房、改善性住房进行区别化对待，导致刚需购房者并没有能够真正地享受到实惠。统计部门为此也建议，政府应进一步探索如何实施差别化政策，以便调控达到“鼓励居住、限制投资”的效果。另一方面，大规模的保障房建设能否真正落到实处，落实到真正需要保障的弱势群体，达到为房地产市场分流、改变房地产业发展格局的目标，是需要在制度层面进行破解的问题。

　　■新闻延伸

　　如果套用统计局公式

　　南京“总理房价”最多“6”字头

　　微博上有网友按照总理提及的“合理价位”，计算了各地的“总理房价”，近段时间被越炒越热。如果之前网友计算的“总理房价”不合理，那么按统计局的公式计算，南京的“总理房价”又该是多少钱呢？

　　从省统计局《2011年全省房地产市场变化及趋势分析》中可以找到，正确的房价收入比的计算公式为：当年全省商品住房的平均价格(省辖市区)×城镇居民家庭人均建筑面积/城镇居民家庭人均可支配收入。那么，反之，合理的房价计算公式就应当为：城镇居民家庭人均可支配收入×合理的房价收入比/城镇居民家庭人均建筑面积。

　　根据这一公式，很容易可以算出一个“官版”的“总理房价”：一是南京市统计局发布的2011年统计公报显示，去年南京城镇居民人均可支配收入为32200元；二是统计部门指出的合理的房价收入比为3-6，我们计算时可选取“6”这个上限，也就是按一户家庭不吃不喝6年可买一套房来计算；三是南京市去年虽然没有公布城镇人均住房建筑面积，但是在南京公积金政策中通用的人均住房建筑面积标准为32平方米。

　　将这3个数据套入公式，可以计算出，南京市的“合理房价”在6037元/平方米左右，这还是以“6”这个房价收入比最大合理值套入公式算出来的“上限”。而这一“合理房价”比去年南京市住宅交易平均价1.12万元/平方米低了近一半。