48上市房企库存总额近6000亿 开发商或陷降价潮

　　去库存已成为开发商的当务之急，一直承诺“不降价”的宝龙地产也开始熬不住了。宝龙地产首席执行官许华芳表示，新开项目都会推出一定的促销

　　3月以来，随着上市公司2011年年报披露越来越多，房企库存总量飙升的数字也越来越清晰。

　　据统计，目前，沪深两市已有52家房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海向《证券日报》记者表示，从上述数据来看，负债攀高、资金成本急升等问题已经不是房企首要解决的“头疼”问题了，去库存才是开发商的当务之急。

　　值得注意的是，一直承诺“不降价”的宝龙地产也开始熬不住了。宝龙地产首席执行官许华芳日前表示，新开项目都会推出一定的促销。他还坦言，“没促销肯定很难卖”。

　　库存总额近6000亿元

　　公开资料显示，48家A股房企中，上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。

　　有机构认为，随着2010年大量开工的项目陆续竣工，房企去库存化的压力将与日俱增。据悉，按房企存货和营业成本，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

　　据WIND数据统计，万科以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日，万科的各类存货中，在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%；已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%。

　　除此之外，据了解，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

　　平安证券首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也曾在一次论坛上表示，截止到目前，从全国在建项目的面积来看，按照2011年的成交量，至少可以卖三年。

　　钟伟分析，到2013年底，商品房房屋库存大约为45亿—46亿平方米，由此导致每年支出的资金占用成本大约为3000亿—3500亿元，从而严重挤压房地产利润。

　　事实上，多数业内人士认为，房地产行业真正风险在于不断累积的房屋高库存。

　　曹建海也向本报记者表示，一些上市房企过分相信土地升值能够带动产品升值，这几乎成为一些上市房企根深蒂固的观念。但事实上，现在经济成长形势并不好，导致土地升值空间相对不大，甚至部分上市房企的资产正在大幅缩水。这个时候，库存居高不下导致房企回笼资金慢，而资产缩水却在加快，开发商因此而深陷高库存“泥潭”。

　　去库存前景堪忧

　　实际上，针对上述房企高库存现象，也有声音称，近期，楼市成交量正在回升，库存也在随之降低。

　　对此，北京中原地产研究总监张大伟向本报记者表示，虽然市场上的交易量出现小幅回升，但从成交量的绝对值来看，2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成，市场依然处于低位。

　　更值得注意的是，根据中原地产的监测，截至到2012年2月底，标杆房企在售项目库存量相对于2011年5月底增加了约6成。

　　张大伟还表示，虽然开发商都不同程度地调整了各自的推盘节奏和推盘量，但库存量的持续增加却是不争的事实。而且总体来看，房企去库存难度很大，前景堪忧。

　　“高库存对于企业非常不利”，曹建海向记者直言，企业已经陷入艰难困境，当务之急是降价促销以回收现金。

　　而宝龙地产就是真实的写照，许华芳在公司业绩发布会上坦言，公司接下来会有降价促销活动。

　　据记者了解，宝龙地产2012年全年可售货源约120亿至140亿。对此，3月27日，标准普尔发布评级报告称，今年宝龙地产将激进地推行降价策略，从而尽快处理日渐增加的库存。但是，许华芳却强调，降价幅度很小，仅10%左右。

　　“去库存的程度将直接取决于开发商的降价幅度”，曹建海直言，以目前整体经济增长前景和市场情况来看，想要完全消化库存非常难。个别上市公司如果能够加大降价幅度，以价跑量，那么可能会率先抢占市场份额，进而能够喘口气，以待市场出现转机。

　　曹建海强调，有些房企旗下项目甚至要降到成本价以下，用过去所获利润来弥补现在的损失，或者出售资产，才能在这个行业继续生存下去。

　　“行业内30%-40%的企业亏损将成为正常现象”，曹建海直言，没有人能够救这些企业。有业内人士也向记者表示，有些房企本身就属于高杠杆经营，再加上高库存消化不良，资金回笼缓慢，资产缩水却在加快，风险自然会凸显出来。

　　值得一提的是，标普上述报告将宝龙地产的企业信用评级由“B+”下调至“B”。标普称，该公司的财务风险状况已经从“激进”恶化到“较高杠杆性”。