专家：房价应当与居民收入水平相适应

　　有机构研究认为，全国房价收入比维持在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。照目前的趋势，部分大城市今年的房价还会降一些，全国来看房价很可能会稳中略降，如果能够实现这一目标，那么全国的房价收入比可能会低于7，这应当是合理区间的上限。未来房地产市场的发展模式将呈现“双轨制、双体系”的特征。一方面要靠市场配置资源来进行商品房的建设；另一方面要靠政府之手解决保障房的发展，以此来形成多层次的住房市场供应结构。

　　成交小幅回暖、首套房贷利率下调，市场变化以及政策微调让房地产市场走势更加扑朔迷离。在政府多次重申坚持房地产市场调控不动摇的背景下，当供需博弈进入白热化的关键期时，今年的房地产市场会有怎样的动向？如何实现温总理提出的保持房地产业长期平稳健康发展的目标？记者就此采访了中国房地产学会副会长陈国强、上海易居房地产研究院副院长杨红旭、银行业改革与发展研究中心主任王勇。

　　记者：房地产市场调控的主要目标是促进房价合理回归。那么达到什么水平才算合理？衡量的标准又是什么？

　　陈国强：这一问题，其实温总理在全国“两会”答记者问时作了很好的阐述。房价回归到什么水平算合理，对于不同地区有很大的差异，因为各地居民收入状况不同，每年的GDP增长速度不同，各地房价以及开发商的利润水平也存在很大差异，因此，对于房价是否合理，要结合特定地区来判断。一方面，合理的房价要与居民的收入相适应；另一方面，合理的房价要与开发商的利润空间相匹配，这在全国各地差异比较大。但是，总的看，随着调控的深入，今年一线城市房价“稳中有降”的概率比较大。

　　杨红旭：房价合理回归还是应该看房价收入比。根据我们的研究，全国房价收入比维持在6-7倍属合理区间，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚属合理。照目前的趋势，部分大城市今年的房价还会降一些，全国来看房价很可能会稳中略降，如果能够实现这一目标，那么全国的房价收入比可能会低于7，我们认为这就接近了合理区间的上限。只要坚持调控不放松，随着房价收入比下降，即便房价不会暴跌，购房能力也将有所提高。

　　另外需要关注的是，部分一线和二线城市的房价收入比仍然偏高，可能今年还达不到调控目标，这就需要几年时间慢慢回归。而核心措施还在于打击投资需求，尤其是要完善税收手段，比如说房产税以及相关手段，应慢慢地替代限购、限贷等行政手段。

　　王勇：央行日前公布的今年一季度全国银行家、企业家和城镇储户问卷调查结果显示，居民对未来房价上涨预期已经降至近3年来的低位。可以看出，与调控前相比，房价虽未出现明显下降，但居民对房价下跌的预期却十分坚定。这与目前国家对房地产调控不动摇有直接关系。

　　当前，虽然信贷、财税等对房地产调控的政策措施依然严厉，但从整体来看，房价只是维持了“不涨”的势头，还未达到“合理水平”的目标。2011年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，而2012年政府工作报告则提出“促进房价合理回归”。这一表述，彰显了中央坚持房地产调控政策不动摇的决心。

　　记者：房地产发展需充分发挥市场配置资源的基础性作用，同时，政府这只手也不可缺少。对此，我们该如何理解？在房地产市场上，市场之手和政府之手之间有什么关系？

　　陈国强：按照房地产市场的调控思路，未来房地产市场的发展模式将呈现“双轨制、双体系”的特征。一方面要靠市场配置资源来进行商品房的建设；另一方面要靠政府之手解决保障房的发展，以此来形成多层次的住房市场的供应结构。为了保证房地产市场的健康发展，就要充分发挥市场配置资源的基础性作用，发挥市场的主导作用。

　　但是我们也要看到，在这一过程中，政府之手不可缺少，既要确保保障房建设任务的顺利完成，解决广大中低收入人群的住房问题，又要通过政府各个部门来完善市场发展的各项举措，为市场的发展方向纠偏。因此，我们要全面理解市场与政府“两只手”的关系，这既是与房地产市场“双轨制、双体系”模式的一个结合，也是着眼于发挥有形之手与无形之手的双重作用，促进稳定与公平的重要手段。

　　杨红旭：这是在强调房地产的市场属性，需要靠市场机制来调节。另外，还需要适当的政府干预，两方面比较我们认为还应是市场机制占主导，这是基础性的，应该发挥主要作用，行政干预比如说保障房建设是一个辅助手段，是调节性的。限购、限贷等行政手段随着市场变化应该有松有紧。但就今年来看，这类直接抑制投资投机需求的行政管制措施还难以退出。这些行政政策的效果从开发商的库存量现在比较大可以看出，目前已经超过了2008年年底的情况，我们监测的城市库存量可能会在上半年触顶，但是个别企业的库存量全年都会很高，到了下半年才可能会有一些好转。

　　王勇：房地产市场终究是市场，是市场就必须按照市场法则进行调控，如果政府长期进行干预，不仅边际效应会出现递减，而且也会带来负面效果。但就目前来看，两种手段还需协调使用。我国住房本身就处于两个不同的市场，第一个市场，房子是商品，可以自由流通，满足人们不同选择的需要；第二个市场，房子是一种民生保障，可以解决住房困难群众的居住问题，两种市场的存在也决定了两种不同调控手段的存在。只有两种市场共存，房价才不会陷入“投资-暴涨-再投资”的怪圈。

　　记者：温总理在“两会”答记者问时表示，要保持房地产长期平稳和健康发展。如何理解这一观点？其背后的原因是什么？

　　陈国强：房地产调控不仅仅是当前的房价上涨过快等短期问题，更有着长期的目标。在过去两年的调控中，政府更多关注的是短期目标，一是控制房价的过快上涨；二是落实保障房建设任务。在去年住建部与各地方政府签订的落实中央房地产调控政策的“责任状”中，基本上就是这两项内容，都是短期目标。随着房地产市场调控效果的显现以及保障房建设的推进，中央将更加注重和突出强调房地产市场发展的长期目标，那就是保持房地产市场长期平稳和健康发展，这也应该是一个房地产市场发展的基本目标。

　　从未来看，要实现这一目标，就要着力于构建一个有利于行业健康发展的长效机制，既着眼于当前，也着眼于未来的长期健康发展，这包括住房信息系统的建设和完善、房地产市场税收改革、房产税的试点扩围、土地出让制度的改革、农村和城镇集体建设用地改革等等。

　　杨红旭：首先房价应该保持在合理水平，跟居民的可支配收入相适应，长期来看，应持续低于居民可支配收入增幅，这应是健康市场的标志之一。从需求上讲，投资投机性需求必须得到抑制，市场里不可避免地会存在一些投资性需求，但是比重要控制好，比如说整体控制在20%以内，只有以自住型需求为主，才是健康的房地产市场。另外，房地产业要保持长期平稳发展，保障性住房的作用一定要发挥出来。不论是建设、分配还是退出机制都应逐步完善，能够让目标保障群体从中充分受益。长期来看要大力发展住房租赁市场，这也是政府引导的方向。同时做好保障房和商品房双轨体系的建设。

　　王勇：在对房地产调控的描述中，政府工作报告采用的描述性词语为“继续搞好”，而不是之前一直强调的“毫不动摇”，这也体现了“稳中求进”的调控思路。房地产调控也要保持灵活性、针对性和前瞻性。针对首次置业购房者给予的利率优惠，便是灵活性、针对性的最有力体现，这也体现了国家调控的“有扶有控”。 【作者：杨洋 赵洋 李文龙】

　　考虑到2011年全国房地产开发企业完成新开工面积19.01亿平方米，同比增长16.2%，增幅大幅回落24.4个百分点，低于近年来的平均增幅。这些数据告诉我们，在房地产调控政策不放松的情况下，房地产开发企业对市场预期悲观。房地产市场的投资热、开发热已经减退，这将有助于我国的房地产市场尽快走向健康发展之路。