两会后楼市风向明朗 开发商以价换量为上策

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　　2012年的两会已经落下了帷幕，与房地产相关的话题可以说是本次两会的焦 点问题。楼市调控自2010年开始，2011年全面升级，其政策力度和对市场造成的影响均堪称近十年以来最强的。本次两会传出的政策信号也依然表明了政府在楼市调控方面的决心。另一方面，随着房地产调控的持续升温，诸多问题也开始浮出水面，本轮房地产调控又到了一个关键关口。

　　政策

　　政府表态调控不放松开发商“避谈”楼市

　　2012年3月14日，国务院总理温家宝会见中外记者时说，关于房地产市场发展，有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。第二，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手，但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。

　　今年3月9日，住建部部长姜伟新在接受媒体采访时表示，目前执行的限购政策看不到取消的期限。两会期间，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松。对于这个期限指的是多长，姜伟新表示：“现在看不到期限。”他还指出，“至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”

　　政府强调对房地产调控的决心，不过，两会期间开发商大佬们则纷纷避谈楼市。全国政协委员、恒 大地产董事局主席许家 印去年曾有提案称，应从构成房价的几大要素入手解决问题，“控制地价、控制税费、控制利润”，使房价下降到稳定合理的价位。今年许家 印则没有与房地产相关的提案，而黄文仔、许荣茂、郭广昌等人也纷纷避谈楼市。

　　应对

　　楼市被迫以价换量效果明显

　　春节后，有多家房企适时调整销售策略，推出多种降价模式，回笼资金。从已公布业绩的几家房企来看，保利地产、富 力 地产2月业绩较为理想，销售均价同比、环比均有明显降幅，但对销售量的带动亦十分明显。与此相对，万科、恒 大暂未见采取大规模降价促销活动，2月取得的业绩环比下滑明显。

　　在广州，随着政策逐步明朗，开发商对价格走势更加明确。两会召开前后广州楼价出现明显松动，大部分楼盘开始打折促销，有些楼盘甚至折扣高达7折，3字头、4字头的楼盘不断涌现，就连市中心楼盘也屡屡创出新低。

　　不过，随着降价潮的出现，广州楼市的成交也明显回暖。金沙洲、南沙等多个楼盘大幅下调价格后热销，广州十区商品住宅周度网签已经有了明显上升势头，3月第一周十区签约量超过1700套，相当于2011年“十一”期间网签水平，主要来自南沙滨海隽城、保利西海岸 和锦绣半岛 ，降价项目对成交带动明显。

　　后市

　　两会后楼价下调压力加大

　　合富辉煌在一份对两会后楼市的解读报告中提出，全国两会为2012年楼市调控定调，政策松动预期被打消，地方仍需严格执行限购政策。经济增长目标8年来首次低于8%，一方面来自经济下行压力确实有所加大，另一方面亦是为经济转型提供空间。经济转型、扩内需及支持实体经济发展之下，楼市调控将长期化，政府工作报告再次强调房价合理回归、住建部提楼价泡沫，年内大城市楼价下调压力加大。

　　合富辉煌有关人士指出，2012年楼价会延续2011年四季度的调整，限购严格的城市、供应偏大的城市、郊区或远郊供应集中地段、资金压力大的开发商，都是推动楼价松动的力量，调整幅度略大，“促进房价合理回归”将成为现实。

　　中地行有关人士解读今年的政府工作报告认为，该报告对于房地产行业的总体思想有两点：第一，调控持续不放松。第二，加快长效机制建立。

　　中地行分析人士认为，在中央稳健的施政思路下，2012年房地产市场运行的宏观环境将更为稳定，“适时适度”、“预调微调”的基调也让市场各方感受到一丝暖意，未来调控放松虽然概率较小，但趋紧的压力减缓，未来房地产市场将在既有空间内进入自我调息和自然淘汰的周期，市场恢复下，价格和竞争都将同步回归合理。

　　两会后六问楼市

　　1 房价到底能降多少？专家称有望降10%-15%

　　温总理在全国两会闭幕式后的记者招待会上指出，"一些地方房价远远还没回到合理价位"，并解释说："合理房价就是使房价与居民收入相适应，房价与成本合理的利润相匹配。"

　　广州市政协常委、广州市房地产行业协会副会长曹志伟就提出："全国房价均价降一半，有办法可以一年见效，三年内完全实现。"他指出，要降低房价并不难，要将需要控制价格的、满足国民基本生活所需的居所(以下简称"基本居所")从商品房流通市场中脱离出来，还原为"产品"，由政府组织计划生产，由政府定向定价配售，其价格会降至目前各地商品房均价的二分之一至五分之一。

　　日前，中原地产项目部总经理黄韬、房地产专家邓浩志在接受新快报记者采访时也提到："广州房价有望降低10%-15%。"

　　2 限购令是否会松绑？

　　地方政府试图松绑被叫停

　　从去年下半年开始，不少地方政府屡屡试图松绑限购政策，但随着佛山、上海等地的松绑意图被叫停，限购令的松绑趋向亦不被看好。

　　今年两会上，中央各部委主要领导纷纷对房地产相关政策作了表态。住建部部长姜伟新多次重申将坚定地执行限购政策，并表示"限购令"短期内不放松，七八个城市房价一定会降下来。之后，温家宝总理在答记者问时，也明确表示"调控不能放松"，要促进房价合理回归。

　　知名房地产专家邓浩志认为，今年两会透露出来的信息，清晰地表达了当前中央层面对房地产调控坚定的决心。目前在中央层面上依然认为调控目标没有实现，房价仍需要继续下行。这意味着，短期内政策主基调上的放松将不会出现。

　　3 地方微调冲击调控结果？

　　专家建议政策应适当放宽

　　一方面，中央坚持调控不放松，另一方面，地方则出现了限价令松动、限购态度"暧昧"、等"微调"举动。地方微调是否会冲击调控结果呢？

　　知名房地产专家韩世同说："现在楼市交易不景气、交易量下滑，地方面临较大财政压力，所以有一些试探性调整，但影响力很微弱，不可能撼动全国楼市调控政策。"

　　同时他也提出，目前，房地产市场有效需求严重不足，只有适当放宽政策，才能有效改善。"适当放宽不是全面放宽"，韩世同建议，"房价上涨过快主要是出现投机，只要能有效遏制投机即可解决问题。我个人认为，可将市场进行分类。可以允许小部分人买多一两套房。"韩世同还指出，适当放宽政策可以提高地方政府收入，减少中央负担。

　　4 首套房贷利率、首付是否松绑？

　　利率打折是趋势

　　今年两会期间，央行副行长刘士余表示，要"保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠"。近日，多个城市传出首套房贷款利率打折的消息，广州多个银行现8.5折利率优惠。

　　依照最初的调控政策，银行对于首套房贷利率应给予7折优惠，但为了配合去年的"限贷"政策，很多银行将贷款利率从基准利率的0.7倍，一下提至1.1倍-1.3倍。广州有个别银行甚至因为房贷额度限制，全面停止对首套房的贷款。

　　在不少人看来，这种做法实际上是误伤刚需。首次购房者从银行贷不到款，再加上首付比例从以前的三成提至四到五成，更加买不起房。即便房价下降了，老百姓实际上付出的钱并没有减少，因为贷款利息比以前多了几十万元。

　　业内人士分析，今年银行信用额度和资金面较宽松，再加上受差异化信贷政策影响，针对刚需群体的首套房贷款政策仍有松动空间，首套房贷款利率下调是必须的。但首付是否能够降下来，现在还无法判断。

　　邓浩志说："首套房贷利率降低要看银行金融系统，而首付则涉及房地产市场。我个人觉得，不但首套房贷利率要下调，首付比例也应回归至三成。对首次购房者来说，降首付比例的意义或许更大。"

　　中原地产项目部总经理黄韬对于首套房贷利率下调表示十分欢迎："这有利于整个市场的良性发展。在'限购'无法改变的情况下，放松限贷是有效刺激市场的手段。"

　　5 房产税是否具备推广条件？

　　目前仍面临一些困难

　　全国政协委员、财政部财科所所长贾康赞同开征房产税。他认为，中国作为一个现代国家必须有现代的财税体制，而房产税作为财产税是一个必需的税种。他表示，在"十二五"期间，房产税肯定会在更多城市推广，但这是一个渐进的过程，还要分若干步骤来进行。全国人大代表夏绩恩也认为，应尽快扩大房产税的试点，但必须适度减少普通住房者税负，加大炒房者、投资者的税负，不搞一刀切。

　　沪渝试点房产税新政已满一年，成效初步显现。作为中央在房地产领域"长效机制建设"的一部分，房产税是否已具备全面推广的条件？广州房地产专家邓浩志认为，虽然不少人支持开征房产税，但房产税在全国推广仍面临一些困难。"房产税改革能促使楼市调控政策走向法制化，有利于抑制投机炒房，也能缓解地方政府过度依赖'土地财政'的突出矛盾，但何时推广要取决于时机是否成熟。"

　　近日，全国人大代表、广东省地税局局长王南健在接受记者采访时也表示，尚未听说广东试点房产税，但有消息称，今年房产税试点可能会增加三到五个城市。3月13日，在中山的一个论坛上，广州社科院研究员彭澎则表示，广州、深圳可能在今年试点房产税。

　　6保障房建设规模扩大对楼市影响几何？

　　可在20%的市场里做高价房

　　"保障房"这一关键词，同样也是本次两会的热点话题。

　　"2011年全国城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。2012年继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下基本建成500万套，新开工700万套以上。"2012年两会的政府工作报告表示，今年我国保障房建设力度依然未减。

　　两会期间，全国政协委员、上海市静安区副区长朱成钢表示，应将中国的保障房扩展为类似新加坡的平价国民住宅，让80%的中国人能住进这样的"保障房"。朱成钢还表示，80%的中国人能低价买房的方案，对房地产商而言也不是什么坏消息，房地产商还可以在剩下的20%空间里做精品房、高价房。

　　全国政协委员李稻葵认为："如果说去年2月份以来的各种限购令是房地产市场的'退烧药'的话，保障房的制度建设恐怕是目前房地产问题的'解毒剂'。"对于这一提案，业界也有着不同的观点。开发商普遍认为，大量兴建保障房使得人人都有房子住，而不是让人人都买房子住，这对解决住房问题是个让人振奋的消息，而让富人去买20%的高价房，对社会收益、财政收入也有一定帮助。

　　而韩世同则认为，是否要向新加坡看齐，应该先认识到两个国家的不同国情。对于保障房建设来说，建立更为合理完善的分配及监管制度，才是首要任务。

　　3月5日，广东省政府发布《广东省住房保障制度改革创新方案》。《方案》明确，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范畴。

　　韩世同认为此举有些欠妥。"大力搞公租房可以解决部分人住房问题，但是这也带来了政府财政上的压力。"

　　观点汇

　　1.楼市调控应该实行区域差别化政策

　　在落实房地产市场调控政策措施时，未充分考虑不同区域所处的不同发展阶段，采取"一刀切"的做法，不仅影响到城镇化加速发展的中原经济区建设，而且也不利于全国区域经济的协调发展……建议差别化房地产调控。

　　--全国人大代表、建业集团董事长胡葆森

　　2.用行政手段调控房价有问题，楼市调控或微调

　　我觉得利率可以微调，比如说80%，第二，房地产本身是一个行业，要保持稳定，大的宏观调控之后肯定会出现微调，或者是一个大政策出来。

　　--首创集团副董事长、总经理刘晓光

　　3.推行房产税最大障碍在于既得利益

　　房产税的方向是正确的，在这一方向指引下，先进行试点，然后在总结方案的基础上逐步完善、推广。除了既得利益者的阻挠，房产税在技术层面不存在硬障碍。

　　--全国政协委员、中国财政部财政科学研究所所长贾康

　　4.靠行政调整解决不了楼市问题

　　解决楼市问题的根源是改革土地财政政策，让征地价格和拍卖价格挂钩，政府不从中谋利，房价自然就能降下来。

　　--经济学家吴承业

　　5.加大保障房建设力度

　　如果说去年2月份以来的各种限购令是房地产市场的"退烧药"的话，保障房的制度建设恐怕是目前房地产问题的"解毒剂"。

　　--全国政协委员李稻葵

　　6.首付房贷利率必须下调

　　2011年全国是5400元/平方米的均价，一说搞调控，各大银行都恢复了基准利率，甚至还有上浮，即使全国房价平均降20%，也就是每套房降10.7万元，但恢复了基准利率，你贷十年，利差上浮把房价下降的好处都拿走了，老百姓拿不到真正的好处，所以我提出来，对首次置业实现七折利率。

　　--全国政协委员王健林