金融业争食房产大蛋糕 信托资金危机中觅商机

　　春暖花开大家来买房吧！3月24日乐居看房团招募啦！

　　去年一度销声匿迹的房产信托今年重现火爆。数据显示，今年前两个月，房产信托发行数量占比达到18.35%和22.15%，火爆势头直逼去年。据统计，今年将有2500亿规模的房地产信托到期兑付，仅3月份就有147亿到期兑付。面对巨大的兑付压力，一部分房企启动上市融资计划，一部分房企则选择信托融资以旧还新。近日，多家房企向银行质押股权，用以贷款融资；而信托公司则摩拳擦掌，备战房产并购业务。

　　房企兑付小高峰来临

　　房地产信托提前清盘的阴霾正在扩散。据不完全统计，仅2月份，已有天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托、中融信托这8家信托公司，或公告或被证实有房地产信托计划提前清盘。

　　事实上，今年2月份只是房产兑付的前奏。3月份，房产信托将迎来第一次兑付小高峰，兑付额度高达147亿，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。此外，今年6月、7月和8月这3个月份将是接下来的3个兑付高峰期。数据显示，今年总共要兑付的房产信托达到2500亿元。

　　金证券记者了解到，今年以来，为应对兑付小高潮，房企或向银行或上市公司融资、或向信托公司再次发起信托，又或降价卖房。而前面两种方式是房产企业采用的比较多的方法。

　　近日，合景泰富地产发布公告表示，建议发行担保美元定息优先票据的国际发售，票据所得款项拟用于投资项目及一般企业用途。新加坡交易所已原则上同意该票据的上市及报价。

　　3月13日，华远地产(华远九都汇)透露其全资子公司北京华远置业拟于今年向北京银行贷款14亿元。值得一提的是，就在3月1日，华远地产刚刚发布公告称，公司第二大股东华远浩利重新将所持有的公司流通股12.72亿股股权质押给民生银行，继续用于为华远集团向民生银行贷款1.3亿元提供担保。

　　房企信托融资占比达两成

　　据了解，在刚刚过去的两个月里，房地产依然是信托资金投向最大的行业。数据显示，1月份共发行房地产信托产品29款，占信托发行总数量的18.35%。2月房地产信托产品共35只，占比22.15%。中国利得财富管理研究院指出，虽然房地产信托的发行受到限制，但是这在短时间内并不能改变房地产信托在信托行业中的老大地位，其惯性投资需求依旧十分旺盛。

　　记者在一家网站上看到，近期正在发行的产品中，超过半数为房地产信托，期限1年期到5年期不等，而收益率日渐走高。金证券记者注意到，目前正在发行的房地产信托的收益率普遍以11%为起步价，有的甚至更高。

　　中融信托公司的渠道人士告诉记者，从去年年底开始，一些信托产品为了逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押进行融资，其本质是与去年一度被禁的房地产信托是一样的。

　　诺亚财富投资顾问沈湘玲接受金证券记者采访时表示，面对快到到期兑付的信托资金，开发商和信托公司谁也不想看到违约的情况出现，因此，为了支付信托资金，许多开发商要么降价促销，尽快回笼资金，要么，借旧还新，通过信托渠道进行再融资。

　　一家信托公司的人士向记者透露，一些抵押比例高，且收益率高的产品，往往几个小时就被抢空了。

　　信托资金危机中觅商机

　　拆东墙补西墙，使得房产企业风险突起。然而，一些机构正是看中了危险中的机会，摩拳擦掌并购业务。

　　上周，标普发布报告称，中国房地产市场运营环境艰困且融资风险升高，正将更多房地产商评级逼近调降关口。标普警告，由于房产销售情况不佳、融资成本偏高且流动性趋紧，中国很多房地产商都可能面临再融资风险加大。标普表示，“未来6个月负面评级行动可能会增加”。

　　事实上，对于一些大的房企来说，资金回流的压力反而较小。因此，今年将是大房企吞并小房企的“洗牌”年。

　　这给信托行业带来了机遇，北京信泽金理财顾问有限公司总经理王巍表示，“虽然目前还没有开始做房地产并购业务，但一直在准备，包括项目的储备、人才的招揽以及相关知识的学习等。”

　　王巍表示，房地产并购很可能成为信托市场的一个亮点和业务增长点，一些信托公司正在积极开展此类的业务探索，包括设立基金、甄选合作伙伴、储备项目、招揽人才、完善风控、提高后期管理能力等。信托机构在开展房地产并购业务的过程中，既要发挥自身的灵活创新优势，更要在价值发现、资金杠杆、风险把控、增值服务等方面体现出专业的资源整合能力。