靖江土地:底价1.3亿元土地1000万卖给开发商
价值过亿元的地块,1000万元拿到手。江苏靖江一家房地产开发商坐拥如此巨大的利润空间,令其他开发商震惊、艳羡。
这幅当年价值1.3亿元,现在价值4亿元左右的核心城区地块,为何仅以1000万元的超低价卖给开发商?为何该地块“闲置”近十年,监管部门却从未有过问?
《第一财经日报》记者日前赴靖江采访,还原了这块土地的运作过程。
土地闲置十年,运作却未停过
靖江市中心轴线人民路南段西侧,竖立着一排巨幅广告牌,奢华的紫色幕板上,大书“凯旋国际广场”几个大字,涵盖有“超级卖场、临街商铺、酒店式公寓、高层公寓”等地产形态,点缀着“坐拥城市中央”等颇有煽动力的广告词。幕墙后面,十余台大型机械已经进场,准备施工。旁边的售楼处外,偶有行人探头张望。这一切都像一个很正常的房地产项目。
然而,这块面积为48亩的土地,看上去已经“闲置”十年之久。但围绕这块土地的相关运作,却不断变更。
地块的主人是“靖江市新区建设发展有限公司”(下称“新区公司”)。这公司名字颇有“官方色彩”,像是各地频繁可见的政府融资平台,而且,其注册办公地就在靖江市住建局。然而,它却是一家民营企业。工商注册资料明白地显示,公司股东为刘亚琴、缪凤英,成立于2000年年底。
本报记者调查得知,该公司实际控制人为刘亚琴的丈夫刘伯坤。靖江本地一位不愿透露姓名的商业人士告诉本报记者,刘伯坤在当地“神通广大”,与相关部门人士交往时,出手颇为阔绰。据当地人说,刘伯坤已于2011年下半年去世。
2002年,成立了一年多的新区公司买下靖江老行政服务中心南侧的地块,占地约48亩。一位不愿透露姓名的知情人士告诉本报记者,当时其土地性质为仓储用地,每亩价格不到5万元,总价格约在200万元。该地块比邻靖江市中轴线人民路,北侧是行政服务中心,价值不言而喻。
可是直到2006年,这块地上也没建设任何工业仓储设施,一直处于“闲置荒废”状态。与此同时,该地块的“土地性质”开始被“重新定义”。
2006年10月底,靖江市政府为这幅地块召开了一次专题会议。会议决定,该地块“已不适合作为仓储用地使用”,为了“引进国际品牌大卖场,提升我市服务业水平”,“同意”将土地性质调整为商业用地。会议确定的调整方案是,20亩地建设大卖场,28亩地建设住宅——也就是说,大卖场面积占到接近一半。
而本报记者14日在售楼处现场看到的小区模型,大卖场只占了一个不起眼的小角落——查阅资料得知,这是事后更改规划实现的。
涉嫌巨额利益输送
上述市政府专题会议最核心的内容,是明确确定了这块地“变性”后的增值部分归新区公司所有。
本报记者获得的该会议的会议纪要显示:“会议明确,该地块收回后整体挂牌上市,新区公司可参与摘牌。”结果分为两种:一是,如果新区公司获得该地块使用权,出让金上缴市政府1000万元作为收益,其余返还给新区公司,理由是“作为收储成本和支持大卖场建设”。上缴市政府的1000万元分两次付清,首期在签订土地出让合同时支付,另外500万元在4个月内付清。新区公司的义务是“引进经市发改委确认的国际知名大公司经营大卖场”。
另一种情况是,如果重新挂牌后,新区公司未能竞得该地块,那么该地块出让金只需要上交市政府1000万元,剩下的部分,不是用于扶持摘牌的公司,而是返还给新区公司。返还给新区公司的原因,会议纪要上却没有说。
一年多之后的2008年,该地块相关变更手续已经完备。2008年4月,该地块挂牌出让,新区公司以底价1.32亿元摘牌,折合281.64万元/亩。如今,这块土地价值已超过800万元/亩,总价值约为4亿元。
时间又过去了4年。3月13日,本报记者在现场询问售楼人员,大卖场引进的是哪家?回答是:“跟大润发正在谈,其他的目前还没有。”至于需要对“国际知名大公司”进行确认的市发改委方面,本报记者按照参会人员名单,找到时任靖江市发改委副主任的一名人士,他表示已经不记得有这个会议了。
还有一个颇有意思的细节,令人费解却也值得一提:江苏省国土厅主办的江苏土地网公告显示,该地块在2008年4月8日以1.32亿元价格成交,但公告日期却是2008年3月5日,竟然比成交时间提前了一个月。
此外,有资料显示,新区公司并未交清这笔土地款。
按照规定,新区公司应当是先交清款项、事后政府返还。但工商部门存档的新区公司财务数据显示,在拍得土地的2008年,新区公司并无大额款项支出。其资产负债表“存货”项下数据只有不到1600万元(注:土地在房产开发公司报表中列入存货)。在该年度的损益表中,“营业外收入”一栏为0,也就意味着,政府并无上亿元的大额资金向其返还。
尽管上述存档资料有新区公司法人代表刘亚琴签名承诺“内容属实”,本报记者仍然联系了新区公司人士对该地块的相关费用进行确认。新区公司财务负责人赵女士听完记者来意后,以“我在忙”为由,匆匆挂断了电话。随后,记者发去一条短信,不过截至发稿时,尚未获得其正面回复。
本报记者曾采访靖江市国土局土地储备中心相关工作人员,他们表示,一般情况,土地出让款应该是已经付清了,否则无法办理相关证件。不过本报记者未能获准查阅相关财务记录。
在凯旋国际广场,十余台大型机械设备孤零零停在场地里,没有工人,也没有施工公告铭牌。售楼人员告诉本报记者,大约两年后房子就能建设好,而现在已经开始接受预订了,普通房价是每平方米1万元左右,600多套酒店式公寓,每平方米均价则高达1.2万元。
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