房地产信托又现井喷 房企启动新一轮融资潮

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　　房地产信托又现井喷，多家房企启动融资计划。

　　继碧桂园、中海、雅居乐之后，又一家在港上市的内地房企启动融资计划。合景泰富地产昨日发布公告，建议发行担保美元定息优先票据的国际发售。而就在一天前，华远地产刚刚宣布50亿元的融资计划，这已经是今年华远的第二笔融资。业内人士认为，房企启动新一轮融资，应该与即将到来的债务到期高峰有着密切关联。

　　房企再融资潮起

　　合景泰富地产昨日发布公告，建议发行担保美元定息优先票据的国际发售，票据所得款项拟用于投资项目及一般企业用途。新加坡交易所已原则上同意该票据的上市及报价。

　　这不是近来第一家宣布融资的房地产公司。就在3月13日，华远地产透露其全资子公司北京华远置业拟于今年向北京银行贷款14亿元。值得一提的是，就在3月1日，华远地产刚刚发布公告称，公司第二大股东华远浩利重新将所持有的公司流通股12.72亿股股权质押给民生银行，继续用于为华远集团向民生银行贷款1.3亿元提供担保。

　　房企在本周内迫切融资的现象似乎预示着，今年的再融资潮又将开启。

　　房企融资方式花样百出

　　国务院总理温家宝昨日明确表示，当下楼市调控不能放松。如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。“要继续为房价合理回归努力！” 　而央行副行长刘士余本周二在回答中外记者提问时也表示，国务院确定的关于房地产的调控的各项方针政策，其中一项重要的措施就是“实施更加严格的差别化的住房信贷政策”。刘士余表示，要推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者说大型商业楼宇的REITs信托房地产、信托投资基金，这些创新完全符合市场化的原则要给予鼓励。

　　这些表态无疑将房企的资金缺口逼向传统融资之外的其他领域。除了这些明面上的贷款或票据融资，据业内人士透露，目前以对内借款或民间借贷方式融资的房地产企业也不在少数。“之前有一家房企就给内部员工下达了融资任务，分到自己人头上的是15万元，不管你向谁借，到期后公司会派给员工额外的利息，年利率大概是10%。”该人士表示，还有些房企做得更隐蔽，将房子先卖给员工，然后再套取银行贷款。

　　除了向内部员工借款，还有大量资金紧张的房企将手伸向一些民间金融机构。据一位房企市场部人士介绍，缺钱的时候月息3%也能接受。

　　此外，开发商们也正在寻找新的资金来源，包括筹集私募股权基金、与外国基金和金融机构合伙，并更多地依靠国内规模日益庞大的高净值人群。“几乎所有房企都在试图绕开信贷限制，建立自己的基金来为经营活动融资是很好的方式，但国内缺乏机构投资者，因此便将目光对准了高净值人群。”

　　房地产信托又现井喷

　　在业内人士看来，今年房企债务到期高峰的到来，是迫使其不得不迫切融资的重要原因。“近期一些降价楼盘通过热销实现部分回款，但其中也有楼盘受成本压力再降价空间不大，这类企业都会转向其他方式融资。”

　　根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。第一个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

　　房企的兑付压力开始显现，天津信托1月30日发布公告称，其2009年11月发行的正元投资·信达地产集合资金信托计划于今年2月10日提前终止；紧接着，近日中融信托又发布公告称，将原定在今年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，提前于2月8日终止。

　　而中金公司对此表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过，开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。

　　从今年信托发行情况来看，头两个月房地产信托都出现井喷。根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了低于3年期的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率这种“倒挂”现象。分析人士认为，这表明不少房企短期资金非常匮乏。

　　标普发出房企风险警示

　　针对房企金融风险的积聚，银监会在2010年便着力推行开发贷“名单制”管理，要求只有名单内的房地产企业才能获得开发贷款，因此也被业内称为开发贷的“白名单”。但就是这批名单内的“优质房企”，近期却传出了贷款到期却无力还息的消息。消息人士称，这个开发商实际上在年前有一笔回款，但是很快就被拿去拆东墙补西墙了。

　　虽然这仅是个案，却引起了业内人士的警惕。标普上周发布报告称，中国房地产市场运营环境艰困且融资风险升高，正将更多房地产商评级逼近调降关口。标普警告，由于房产销售情况不佳、融资成本偏高且流动性趋紧，中国很多房地产商都可能面临再融资风险加大，“未来6个月负面评级行动可能会增加”。