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土地市场价格或将见底 开发商会偏向商业地块

http://ks.leju.com/  2012年01月17日09:27  深圳商报

  昨日,美联物业发布研究报告称,预计2012年土地市场将是价格底部,开发商在拿地方面会偏重商业地块或商业+住宅的综合型地块。此外,随着政府加大保障房用地供应,未来两三年内深圳约有108万平方米的保障性住房入市。

  土地出让金大幅下跌

  受房地产市场调控的影响,2011年全国土地成交冷清。根据美联物业全国研究中心统计显示:2011年四大一线城市除了深圳土地出让金额出现上涨外,其他三大城市均出现下跌,跌幅超三成。其中深圳土地出让金额191.81亿元,同比上涨23.51%,北京、上海、广州出让金额分别为1055.14亿元、 994.71亿元、307.36亿元,同比分别下跌35.76%、35.91%、21.80%。

  美联物业认为,开发商拿地谨慎,主要受三个方面的影响:第一、受房地产市场调控政策的影响:去年新房销售不畅,导致开发商回款资金困难。去年四大一线城市新房成交量同比均出现下跌。其中北京跌幅最大,为31.15%;上海、广州、深圳分别下跌13.81%、16.88%、13.22%;第二、融资渠道被堵。去年央行六次上调存款准备金率,使银行可用于房地产贷款的资金骤减;房地产信托、房地产公司的再融资和上市融资门槛均提高,使开发商的融资渠道相对不畅;第三、贷款成本支出增大。去年央行三次加息,五年期贷款利率为7.05%。如贷款10亿元,每月的利息就高达587.5万元,与三次加息前相比,每月多付利息84.17万元。

  保障房供应比重加大

  据了解,由于在“十二五”期间,全国计划要建设保障性住房3600万套,而作为“十二五”开年的2011年,全年计划开工建设保障性住房1000万套,这也使得地方政府在居住用地的出让方面,更会偏重保障性住房用地的出让,以保证能够完成保障性住房开工任务。如2011年深圳居住用地(包括保障性住房用地)的出让面积为56.65万平方米,其中保障房出让面积占79.19%,与2010年保障性住房土地出让面积相比,大幅上涨三倍多。

  今年出让的7宗保障性住房用地(含南山一块综合用地)全部建成之后,将在未来两三年内向市场提供约108万平方米的保障性住房,相当于深圳2011年新建商品房供应量的四分之一左右,未来在住宅新增供应中所占比重也将逐渐加大。

  商业地块受宠

  相比开发商在拿住宅用地更谨慎,商业用地却异军突起,与2010年土地出让金额相比,出现明显的上涨,尤其在四大一线城市。根据美联物业全国研究中心统计显示:2011年除了上海商业用地出让金额下跌外,其他三个城市均同比均出现上涨。其中广州涨幅最大,为34.68%;北京、深圳分别上涨17.52%、16.77%。二线城市中杭州同比上涨5.54%、重庆下跌15.37%。

  美联物业全国研究中心认为,由于2012年房地产调控不放松,开发商的资金依然不容乐观,因此预计2012年各地政府在住宅供地方面依然偏重于保障性住房用地供应,同时商业地块所占比例逐步提高。开发商在拿地方面依然保持谨慎的态度,商业地块或商业+住宅的综合地块更适合开发商的胃口。

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